Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh4
- Vị trí kim cương tại khu Ba Son, Quận 1, mặt tiền sông Sài Gòn, mang lại giá trị độc tôn và tầm nhìn đắt giá.
- Hợp tác với các thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế Marriott & JW Marriott, đảm bảo chất lượng dịch vụ và tiện ích đẳng cấp 5 sao.
- Thiết kế sản phẩm đa dạng từ 1 đến 3 phòng ngủ, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng thượng lưu.
- Tiện ích nội khu sang trọng như hồ bơi vô cực, spa & wellness, dịch vụ concierge 5 sao và an ninh nhiều lớp.
Rủi ro & lưu ý4
- Mức giá 400 triệu/m² rất cao, có thể hạn chế đối tượng khách hàng và ảnh hưởng đến tính thanh khoản trong bối cảnh thị trường biến động.
- Thông tin về quy mô chi tiết, mật độ xây dựng và thời gian bàn giao chưa được công bố rõ ràng, gây khó khăn cho việc đánh giá toàn diện.
- Thanh khoản được đánh giá ở mức trung bình, có thể tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh.
- Rủi ro về tiến độ xây dựng và chất lượng bàn giao thực tế so với cam kết của chủ đầu tư, đặc biệt với dự án quy mô lớn.
Nhận định chung
Grand Marina Saigon là dự án căn hộ cao cấp của Masterise Homes tại khu Ba Son, Phường Bến Nghé, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh. Dự án có quy mô 8 tòa với khoảng 4.000 căn, nổi bật với việc hợp tác cùng các thương hiệu Marriott & JW Marriott. Điểm yếu chính là thông tin về quy mô chi tiết, mật độ xây dựng và thời gian bàn giao chưa được công bố rõ ràng.
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư hoặc người mua có tiềm lực tài chính rất mạnh, tìm kiếm một tài sản độc bản mang tính biểu tượng tại vị trí đắc địa. Kỳ vọng tăng giá sẽ đến từ sự khan hiếm của vị trí và giá trị thương hiệu quốc tế. Tuy nhiên, cần lưu ý về thanh khoản trung bình và mức giá đã rất cao, đòi hỏi tầm nhìn đầu tư dài hạn.
- 1Kiểm tra kỹ thông tin pháp lý dự án, đặc biệt là giấy phép xây dựng và các văn bản liên quan đến quyền sở hữu đất.
- 2Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp chi tiết về quy mô, mật độ xây dựng, và tiến độ bàn giao cụ thể cho từng tòa.
- 3Tìm hiểu thêm về kinh nghiệm và uy tín của Masterise Homes trong việc phát triển và bàn giao các dự án siêu sang tương tự.
- 4Đánh giá tiềm năng tăng giá và khả năng cho thuê trong tương lai dựa trên phân tích thị trường chi tiết và so sánh với các dự án cùng phân khúc.
Nhận định được viết ngày 19/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện5 mốc đã đối chiếu nguồn · 3 mốc dự phóng
Giá mở bán
360 tr/m²
Giá hiện tại
425 tr/m²
ROI lũy kế
+18%
- Q1/2020Xây dựng
Khởi công khu Ba Son
Masterise Homes khởi công Grand Marina Saigon (số 2 Tôn Đức Thắng, Ba Son, Quận 1) quý 1/2020 - quỹ đất ven sông cuối cùng khu trung tâm.
- 2021Mở bánMở bán
Mở bán đợt 1 thương hiệu Marriott
Mở bán đợt đầu 2021 với mức giá kỷ lục 15.000-16.000 USD/m² (~345-390 triệu/m²), định vị căn hộ hàng hiệu Marriott & JW Marriott.
- Q2/2022Tăng giáHạ tầng
Cầu Thủ Thiêm 2 thông xe
Cầu Thủ Thiêm 2 (Ba Son) thông xe 4/2022 ngay cạnh dự án, kết nối Thủ Thiêm, củng cố vị thế và đẩy kỳ vọng giá khu Ba Son.
360 tr/m²380 tr/m²+6% - 06/2024Bàn giaoBàn giao
Lake Tower có sổ hồng, bàn giao
Tháng 6/2024 Lake Tower được cấp sổ hồng và bàn giao, Sea Tower bàn giao 2/2025, khẳng định pháp lý và đẩy giá thứ cấp.
380 tr/m²400 tr/m²+5% - 12/2024Tăng giáHạ tầng
Metro số 1 vận hành & khan hiếm quận 1
Metro số 1 vận hành 12/2024 cùng khan hiếm tuyệt đối nguồn cung hàng hiệu Quận 1 giúp Grand Marina neo giá ~400 triệu/m².
400 tr/m²400 tr/m²+0%
3 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2022Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +8,02% năm 2022 nâng phân khúc hàng hiệu
GDP Việt Nam tăng 8,02% năm 2022, tầng lớp thu nhập cao và giới đầu tư mở rộng, đẩy nhu cầu căn hộ hàng hiệu khu trung tâm TP.HCM, hỗ trợ giá Grand Marina Saigon.
360 tr/m²380 tr/m²+5.6% - 2023Sự kiệnVĩ môDự phóng
FDI kỷ lục và dòng vốn ngoại vào BĐS cao cấp
FDI giải ngân năm 2023 đạt mức kỷ lục, dòng vốn và khách quốc tế gia tăng tại TP.HCM, củng cố lực cầu cho phân khúc căn hộ hàng hiệu trung tâm như Grand Marina Saigon.
- 2024Tăng giáVĩ môDự phóng
Giá BĐS hạng sang trung tâm TP.HCM leo thang
Năm 2024 GDP cả nước +7,09% cùng khan hiếm quỹ đất quận 1 khiến giá căn hộ siêu sang trung tâm TP.HCM tiếp tục tăng, neo Grand Marina ở vùng giá cao nhất thị trường.
380 tr/m²400 tr/m²+5.3%
Sản phẩm & pháp lý
Cơ cấu sản phẩm
- 1 PN30%
- Diện tích
- 51-58 m²
- Khoảng giá
- ~18 tỷ
- 2 PN45%
- Diện tích
- 78-100 m²
- Khoảng giá
- ~26 tỷ
- 3 PN25%
- Diện tích
- 106 m²
- Khoảng giá
- ~41 tỷ
Tiện ích nội khu
6 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Thương hiệu Marriott & JW Marriott
- Mặt tiền sông Sài Gòn
- Hồ bơi vô cực
- Spa & wellness
- Concierge 5 sao
- An ninh nhiều lớp
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Khu Ba Son, đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, Quận 1, TP.HCM
- Khu vực
- Phường Bến Nghé, Quận 1 (khu Ba Son)
- Tỉnh/thành
- TP. Hồ Chí Minh
- Phân khúc
- Căn hộ
Điểm trên bản đồ theo toạ độ của dự án; vòng tròn là bán kính 1 km.
Mở bản đồ lớnTiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Hưởng lợi rõ từ hạ tầng
13 điểm cộng · 3 điểm trừ từ 16 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.
Điểm cộng
- Tuyến đường sắt đô thị số 1 (Metro Bến Thành – Suối Tiên)Tiếp cận ga trong bán kính đi bộ giúp tăng nhu cầu thuê của sinh viên, người đi làm và giá trị mặt bằng bán lẻ gần ga.Đang vận hànhMetrongay tại vị tríngắn hạn
- Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (VIFC-HCMC)Định chế tài chính, quỹ đầu tư và chuyên gia nước ngoài tăng nhu cầu văn phòng hạng A và căn hộ cao cấp cho thuê.Đang vận hànhĐịnh hướng phát triểnngay tại vị trídài hạn
- Cầu Thủ Thiêm 2 (Quận 1 – Thủ Thiêm)Kết nối trực tiếp lõi Quận 1 với Thủ Thiêm, đã phản ánh vào giá căn hộ ven sông.Đang vận hànhCầungay tại vị tríngắn hạn
- Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm (khối thương mại)Tổ hợp thương mại – văn phòng lớn sẽ tăng mật độ hoạt động cho Thủ Thiêm, hỗ trợ giá căn hộ và giá thuê văn phòng lân cận.Đang thi công · dự kiến 2028Trung tâm thương mạicách ~1,6 kmdài hạn
- Công viên bờ sông Sài Gòn (Thủ Thiêm)Công viên ven sông và lưu lượng khách tham quan tăng giá trị căn hộ, F&B Thủ Thiêm.Đang vận hànhTiện ích côngcách ~0,2 kmngắn hạn
- Đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần GiờKết nối nhanh trung tâm – biển Cần Giờ nâng mạnh sức hấp dẫn của khu đô thị lấn biển và đất quanh ga cuối.Đang thi công · dự kiến 2028Đường sắtcách ~2 kmtrung hạn
Điểm trừ
- Tuyến đường sắt đô thị số 1 (Metro Bến Thành – Suối Tiên)Kỳ vọng metro phần lớn đã phản ánh vào giá sau khi tuyến vận hành nên dư địa tăng giá thêm không còn lớn.Đang vận hànhMetrongay tại vị tríngắn hạn
- Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM (VIFC-HCMC)Kỳ vọng đã được phản ánh nhanh vào giá trong khi hoạt động thực tế mới bắt đầu, rủi ro giá vượt giá trị khai thác.Đang vận hànhĐịnh hướng phát triểnngay tại vị tríngắn hạn
- Khu đô thị mới Thủ Thiêm3.790 căn hộ đưa ra đấu giá cùng nhiều dự án mới có thể tạo áp lực nguồn cung, giá thuê ở phân khúc trung – cao cấp.Đang thi côngĐô thịngay tại vị trítrung hạn
Khoảng cách tính từ toạ độ của dự án theo OpenStreetMap; với khu đô thị lớn, các phân khu có thể cách điểm này vài km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Phân tích quy hoạch quanh dự án
Hành lang quy hoạch liên quan
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
TP.HCM TOD - Vành đai 3
Miền Nam · mốc tác động 0-3 năm
Hạt nhân an toàn tương đối của miền Nam là tài sản có dòng tiền quanh metro/TOD, TP Thủ Đức và các khu dân cư hấp thụ được khi Vành đai 3 vận hành.
Một số vị trí đã phản ánh kỳ vọng vào giá.
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
