Bàn giaoSơ cấpPhức hợp

Gem Sky World

Name: Gem Sky World
Brand: Đất Xanh Group

Xã Long Đức, huyện Long Thành, Đồng NaiĐất Xanh Group

7.2

TitanScoreĐáng cân nhắcCao hơn 50% dự án cùng giai đoạn tại Đồng Nai

Giá tham chiếu: 19 tr/m²
Khoảng giá: 3,3 – 20 tỷ
Pháp lý: Sổ hồng
Bàn giao: Từ 01/2024, theo từng đợt

Kiểm tra dự án Điểm cần cân nhắc

Từng có vấn đề pháp lý: Bị đề xuất phạt 900 triệu vì huy động vốn không đúng quy định (09/2023). Điểm Pháp lý và Rủi ro bị giới hạn vì lý do này.

Ảnh minh hoạ phân khúc · không phải ảnh dự án

Quy mô: 92,2 ha
Số tòa/phân khu: 8 phân khu
Tổng sản phẩm: Hơn 4.000 sản phẩm
Mở bán: 07/2020 · 22 tr/m²
ROI từ mở bán: -13,6%

7.2/ 10

TitanScore

Đáng cân nhắc

Nhãn so với dự án đã bàn giao

Điểm cao hơn 50% dự án cùng giai đoạn tại Đồng Nai

Giá8.3
Pháp lý7.0
Thanh khoản7.0
Vị trí6.0
Chất lượng7.5
Rủi ro thấp7.0

Mạnh nhất: Giá 8.3, Chất lượng 7.5Thấp nhất: Vị trí 6.0

Vì sao có các điểm này?

Giá · trọng số 24%8.3: Giá thứ cấp ~19 tr/m² (10/2026), thấp hơn 17,7% so với trung vị 23,1 tr/m² của tin rao căn hộ bán (toàn tỉnh).
Pháp lý · trọng số 20%7.0: Giới hạn 7 điểm: Bị đề xuất phạt 900 triệu vì huy động vốn không đúng quy định (09/2023). Đã có sổ hồng/sổ lâu dài theo nguồn tham khảo; vẫn cần xem sổ của đúng căn. Nguồn: Sở TN&MT Đồng Nai thông báo 10/2023 có 2.305 thửa đủ điều kiện chuyển nhượng; Hà An bắt đầu bàn giao hơn 900 GCN từ 01/2024.
Thanh khoản · trọng số 16%7.0: Chủ đầu tư Đất Xanh Group uy tín và dự án có cơ cấu sản phẩm đa dạng, thanh khoản được đánh giá là khá.
Vị trí · trọng số 18%6.0: Vị trí tại Long Thành, Đồng Nai là khu vực đang phát triển nhưng chưa phải trung tâm.
Chất lượng · trọng số 12%7.5: Dự án đang bàn giao với nhiều tiện ích nội khu, cho thấy chất lượng ở mức tốt.
Rủi ro thấp · trọng số 10%7.0: Giới hạn 7 điểm: Bị đề xuất phạt 900 triệu vì huy động vốn không đúng quy định (09/2023). Pháp lý rõ ràng, CĐT uy tín và giá cả hợp lý giúp giảm thiểu rủi ro.

7.7Tiềm năng hạ tầng · 7 điểm cộng · 4 điểm trừ Cách TitanHome chấm điểm

Giá và Pháp lý tính từ dữ liệu có nguồn; bốn tiêu chí còn lại AI chấm từ hồ sơ dự án (độ tin cậy dữ liệu cao). Không phải thẩm định hay khuyến nghị đầu tư.

Tóm tắt dự án

Gem Sky World là khu đô thị thương mại giải trí do Tập đoàn Đất Xanh phát triển, tọa lạc tại Xã Long Đức, huyện Long Thành, Đồng Nai. Dự án có quy mô 92,2 ha với 8 phân khu và 4.022 sản phẩm bao gồm đất nền, nhà phố và shophouse. Hiện tại, dự án đang trong giai đoạn bàn giao.

Tổng hợp từ dữ liệu dự án · cập nhật 21/6/2026.

Phù hợp với ai

Dự án phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội tại khu vực Long Thành, Đồng Nai, đặc biệt là các sản phẩm đất nền và shophouse có tiềm năng tăng giá. Ngoài ra, các gia đình muốn sở hữu nhà phố hoặc đất nền để xây dựng tổ ấm tại khu vực ngoại ô với quy hoạch đồng bộ cũng có thể cân nhắc.

Chủ đầu tư

Đất Xanh Group

Phân khúc

Phức hợp

Thị trường

Sơ cấp

Giá căn tham khảo

~2,1 tỷ

Tự kiểm trước khi đặt cọc

Pháp lý

Không dừng ở nhãn "Sổ hồng": xin hồ sơ gốc, phụ lục tiến độ và điều kiện chuyển nhượng.

Giá

Đối chiếu 19 tr/m² với dự án cùng khu vực, hàng thứ cấp và biến động 12 tháng.

Tiến độ

Đang bàn giao · bàn giao Từ 01/2024, theo từng đợt. Phải xác nhận trong hợp đồng.

Điểm cần cân nhắc

Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.

Điểm mạnh5

Vị trí chiến lược, cách sân bay quốc tế Long Thành khoảng 4km và kết nối nhanh đến các tuyến cao tốc huyết mạch.
Pháp lý dự án hoàn chỉnh với sổ hồng, mang lại sự an tâm cho người mua.
Sân bay Long Thành đang được đẩy nhanh tiến độ và dự kiến đi vào hoạt động cuối năm 2026, tạo động lực tăng trưởng cho khu vực.
Đa dạng sản phẩm từ đất nền, nhà phố đến shophouse, phù hợp với nhiều nhu cầu đầu tư và ở.
Thị trường bất động sản Đồng Nai, đặc biệt là Long Thành, đang có tín hiệu phục hồi tích cực với nhu cầu tìm kiếm đất nền tăng mạnh.

Rủi ro & lưu ý5

Mức giá 35 triệu/m² được xem là khá cao so với mặt bằng chung của khu vực Long Thành, có thể ảnh hưởng đến khả năng tăng giá trong ngắn hạn.
Thị trường Đồng Nai từng trải qua giai đoạn trầm lắng trong năm 2023, với giá bán shophouse, biệt thự và nhà mặt phố có xu hướng giảm sâu, tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản cho các sản phẩm giá trị cao.
Mật độ xây dựng của dự án chưa được công bố, cần kiểm tra để đánh giá không gian sống và tiềm năng phát triển.
Dù có nhiều tiện ích, nhưng việc triển khai và chất lượng các tiện ích này cần được kiểm chứng thực tế.
Giá shophouse tại Đồng Nai đã giảm mạnh trong thời gian gần đây, có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà đầu tư shophouse tại dự án.

Rủi ro cần đọc kỹ

Pháp lý

Trung bình

Bị đề xuất phạt 900 triệu vì huy động vốn không đúng quy định (09/2023).

Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.

Giá & lịch sử

Giá hiện tại

19 tr/m²

giá thứ cấp · tháng 10/2026

Giá mở bán

22 tr/m²

07/2020

ROI từ mở bán

-13,6%

12 tháng

Chưa có dữ liệu

Quan tâm

Cao

ước tính, chưa có nguồn

Thanh khoản

Khá

Phân tích giá & thị trường

Giá bán trung bình của dự án là 35 triệu/m², với các sản phẩm có mức giá từ 3,3 tỷ đến 20 tỷ tùy loại hình và diện tích. Thanh khoản của dự án được đánh giá là khá.

Mức quan tâm là ước tính, chưa có nguồn: mô hình ước lượng từ tìm kiếm công khai (Gemini Search), không phải lượt tìm kiếm đo được, và không được tính vào điểm, thanh khoản hay thứ hạng.

Hành trình giá & sự kiện1 mốc đã đối chiếu nguồn · 7 mốc dự phóng

Giá mở bán

22 tr/m²

Giá hiện tại

19 tr/m²

ROI lũy kế

-14%

07/2020Mở bánMở bán
Mở bán
Mở bán lần đầu với giá khoảng 22 tr/m² (theo KB Securities Vietnam).

7 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn

TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.

2021Tăng giáHạ tầngDự phóng
Sân bay Long Thành khởi công
Sân bay Long Thành khởi công 1/2021 ngay cạnh dự án tạo sóng giá lên ~24 tr/m².
18 tr/m²24 tr/m²+33%
2022Tăng giáHạ tầngDự phóng
Cao tốc Phan Thiết–Dầu Giây & hạ tầng vùng
Hạ tầng kết nối hoàn thiện cùng thanh khoản tốt đẩy giá lên ~28 tr/m².
24 tr/m²28 tr/m²+17%
2022Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +8,02% & sóng đất Long Thành
GDP cả nước 2022 tăng 8,02% cùng kỳ vọng sân bay Long Thành tạo sóng bất động sản khu vực, kéo mặt bằng giá Gem Sky World đi lên.
24 tr/m²30 tr/m²+25%
2023Pháp lýPháp lýDự phóng
Ra sổ hồng từng nền
Dự án ra sổ hồng, đủ điều kiện chuyển nhượng, củng cố giá ~31 tr/m².
28 tr/m²31 tr/m²+11%
2024Tăng giáVĩ môDự phóng
GRDP Đồng Nai & giá liền thổ vùng ven tăng
GDP cả nước 2024 +7,09%, GRDP Đồng Nai tăng trưởng cao và giá nhà liền thổ vùng ven TP.HCM tăng hai chữ số, hỗ trợ giá Gem Sky World.
30 tr/m²33 tr/m²+10%
2025Bàn giaoBàn giaoDự phóng
Bàn giao & sân bay về đích
Đang bàn giao, sân bay Long Thành về đích nâng giá thứ cấp lên ~35 tr/m².
31 tr/m²35 tr/m²+13%
2025Sự kiệnVĩ môDự phóng
Mục tiêu GDP ~8% & vận hành Long Thành
Mục tiêu tăng trưởng ~8% năm 2025 và tiến độ vận hành sân bay Long Thành củng cố vị thế vùng, là lực đẩy vĩ mô cho Gem Sky World.

Sản phẩm & pháp lý

Cơ cấu sản phẩm

Đất nền40%
Diện tích
100-120m²
Khoảng giá
3,3 tỷ
Nhà phố40%
Diện tích
100m²
Khoảng giá
5,3 tỷ
Shophouse20%
Diện tích
100-150m²
Khoảng giá
9-20 tỷ

Thị trường: Sơ cấp

Sắp mở bán
Mở bán
Đang xây dựng
4
Bàn giaoTừ 01/2024, theo từng đợt
5
Đã bàn giao

Pháp lýSổ hồng

Theo nguồn tham chiếu: Dự án đã có sổ hồng, đảm bảo tính pháp lý cho người mua.

Tiện ích nội khu

6 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.

Công viên trung tâm
Trường học
Trung tâm y tế
Khu thương mại shophouse
Cây xanh cảnh quan
Khu vui chơi

Vị trí & kết nối

Địa chỉ: Xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai
Khu vực: Xã Long Đức, huyện Long Thành
Tỉnh/thành: Đồng Nai
Phân khúc: Phức hợp

Chưa có toạ độ chính xác: điểm trên bản đồ là tâm khu vực, vòng tròn bán kính 3 km.

Hạ tầng & kết nối khu vực

AI tổng hợp từ dữ liệu dự án, chưa đối chiếu nguồn — dùng để định hướng

Gem Sky World nằm tại Xã Long Đức, huyện Long Thành, Đồng Nai. Mặt bằng giá/m² khu vực & dự án lân cận: Giá đất tại huyện Long Thành, Đồng Nai hiện dao động từ 145.000 VND đến 26.000.000 VND/m². Giá đất nền dự án tại Long Thành tham khảo từ 18 – 35 triệu đồng/m², trong khi đất thổ cư từ 15 – 26 triệu đồng/m². Giá bán đất nền tại dự án Gem Sky World được ghi nhận từ 18.8 - 27 triệu/m². Giá bán shophouse tại Đồng Nai hiện ở mức trung bình 62 triệu đồng/m², giảm gần 14 triệu đồng/m² so với tháng 4/2024 và giảm 21 triệu đồng/m² so với đầu năm 2024. 2. Quy hoạch · hạ tầng · giao thông kết nối (đường, metro, sân bay…): Dự án Gem Sky World tọa lạc tại xã Long Đức, huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai, cách sân bay quốc tế Long Thành khoảng 4km và kết nối nhanh đến các tuyến cao tốc như TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Biên Hòa - Vũng Tàu, Bến Lức - Long Thành. Sân bay Long Thành đang được đẩy nhanh tiến độ, với khối lượng thi công toàn dự án đã đạt hơn 76% tính đến tháng 6/2026, và dự kiến đi vào hoạt động cuối năm 2026. Đồng Nai cũng đang hoàn thiện Quy hoạch chung đô thị Long Thành đến năm 2045, hướng tới hình thành trung tâm giao thông - logistics gắn với sân bay Long Thành. Các tuyến metro kết nối trung tâm TP.HCM với sân bay Long Thành cũng đang được đẩy nhanh thủ tục để sớm khởi công. 3. Thanh khoản & nhu cầu thực tế của phân khúc/khu vực: Thị trường bất động sản Đồng Nai đang có tín hiệu phục hồi tích cực trong năm 2024, đặc biệt là phân khúc đất nền và nhà ở "vừa túi tiền" có pháp lý chuẩn chỉnh. Lượng tìm kiếm đất nền tại Đồng Nai tăng mạnh 101% trong tháng 3/2024, với các khu vực như Long Thành tăng 110%. Nhu cầu mua đất Long Thành được dự báo sẽ duy trì sức nóng khi các hạng mục sân bay dần hoàn thiện. Tuy nhiên, thị trường Đồng Nai cũng từng trải qua giai đoạn trầm lắng từ năm 2023, với giá bán shophouse, biệt thự và nhà mặt phố có xu hướng giảm sâu. 4. Buyer nên kiểm tra thực tế thời gian di chuyển giờ cao điểm, kết nối đến trục chính, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và nguồn cung cạnh tranh quanh dự án.

Tiềm năng hạ tầng & quy hoạch

Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.

Tác động của dự án tới khu vực →

7.7

Hưởng lợi rõ từ hạ tầng

7 điểm cộng · 4 điểm trừ từ 10 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.

Điểm cộng

Cao tốc Bến Lức – Long ThànhXe tải từ miền Tây đi cảng Cái Mép, sân bay Long Thành không cần vào nội đô, làm tăng giá trị logistics quanh các nút giao QL50, Nguyễn Văn Tạo, Bình Khánh.
Đang vận hànhCao tốccách ~1,7 kmngắn hạn
Cảng hàng không quốc tế Long Thành (giai đoạn 1)Hàng chục nghìn lao động sân bay, hàng không và dịch vụ tạo cầu thuê ở và tiêu dùng quanh Long Thành – Nhơn Trạch.
Đang thi công · dự kiến 2026Sân baycách ~9,3 kmtrung hạn
Cao tốc Biên Hòa – Vũng TàuKhu vực gần nút giao được hưởng lợi rõ rệt về thời gian tới Biên Hòa, sân bay và cảng Cái Mép.
Đang vận hànhCao tốccách ~2,7 kmngắn hạn
Đô thị mới Nhơn TrạchĐồng thời hội tụ nhiều tuyến cầu, cao tốc kết nối trực tiếp TP.HCM và sân bay.
Đã phê duyệtĐô thịngay tại vị trítrung hạn
Đường tỉnh 25C (và 25B) kết nối sân bay Long ThànhMặt tiền và khu dân cư dọc 25B, 25C trở thành cửa ngõ vào sân bay.
Đang thi công · dự kiến 2026Đườngcách ~2 kmngắn hạn
Mở rộng cao tốc TP.HCM – Long Thành (đoạn Vành đai 2 – nút giao cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu)Giảm ùn tắc hướng sân bay Long Thành, tăng sức hút nhà ở khu Đông (An Phú, Bình Trưng, Long Trường, Phú Hữu).
Đang thi công · dự kiến 2027Cao tốccách ~2 kmtrung hạn

Điểm trừ

Cảng hàng không quốc tế Long Thành (giai đoạn 1)Giá đất quanh sân bay đã bị đẩy lên nhiều đợt từ thông tin dự án nên dư địa tăng tiếp phụ thuộc vào tiến độ khai thác thực tế.
Đang thi công · dự kiến 2026Sân baycách ~9,3 kmngắn hạn
Đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc – Nam (Ngọc Hồi – Thủ Thiêm)Tàu chạy 350 km/h trên cầu cạn gây tiếng ồn, rung và chia cắt khu dân cư sát tuyến.
Đã phê duyệt · dự kiến 2035Đường sắtcách ~0,4 kmdài hạn
Đô thị mới Nhơn TrạchDư cung đất nền và dự án treo từ đợt sốt 2017–2019; kỳ vọng hạ tầng có thể đã được định giá trước.
Đã phê duyệtĐô thịngay tại vị tríngắn hạn
Đường sắt Thủ Thiêm – Long ThànhDự án chưa có quyết định đầu tư nhưng đã được dùng làm 'câu chuyện' tiếp thị đất nền.
Đề xuấtĐường sắtcách ~1,4 kmngắn hạn

Khoảng cách tính từ vị trí ước tính ở mức phường/khu vực, sai số khoảng 0,5–1 km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng

Phân tích quy hoạch quanh dự án

Hành lang quy hoạch liên quan

TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.

Xem bản đồ quy hoạch

Long Thành và trục Đông

Miền Nam · mốc tác động 3-7 năm

Trung bình

Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và kết nối cảng tạo nhóm tăng trưởng mạnh cho nhà ở chuyên gia, kho vận và dịch vụ chuỗi cung ứng.

Nhà ở

+18-30%

TM-DV

+25-45%

Kho vận

+40-90%

Hạ tầng phụ trợ và kết nối đường bộ phải đi cùng sân bay.

Nam Sài Gòn - Cần Giờ

Miền Nam · mốc tác động 8-15 năm

Cao

Trục Nam kết nối miền Tây, Nam Sài Gòn, Nhơn Trạch, Long Thành và Cần Giờ; lợi nhuận tiềm năng cao nhưng rủi ro pháp lý - môi trường phải đặt lên trước.

Nhà ở

+20-35%

TM-DV

+25-45%

Kho vận

+40-90%

Cần Giờ có ràng buộc môi trường và Ramsar; pháp lý quan trọng hơn câu chuyện truyền thông.

Tài chính & hồ sơ cần xin

Kịch bản vay tham khảo

Giá căn ước tính

~2,1 tỷ

Vốn tự có 40%

~0,8 tỷ

Khoản vay 60%

~1,3 tỷ

Trả góp 20 năm, 9,2%

~11,5 tr/tháng

Tính nhanh để tự kiểm ngân sách; lãi suất thực tế phụ thuộc ngân hàng, thời gian ưu đãi và hồ sơ tín dụng.

Các khoản dễ bị bỏ sót

VAT, phí bảo trì và phí quản lý vận hành.
Chi phí nội thất, hoàn thiện, chỗ đậu xe hoặc phí sử dụng tiện ích.
Biên độ lãi suất sau ưu đãi và phí trả nợ trước hạn.
Chi phí chuyển nhượng/công chứng/thuế nếu mua lại trên thị trường thứ cấp.

Tài liệu nên xin trước khi đặt cọc

1Người mua nên kiểm tra sổ hồng của từng sản phẩm.

2Giấy phép xây dựng (đối với nhà phố/shophouse).

3Các văn bản liên quan đến quy hoạch tổng thể dự án.

Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)

Giai đoạn	Thời điểm	Tỷ lệ	Ghi chú
Đặt cọc	Ký thỏa thuận	10%	Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản
Đợt 1	Ký HĐMB (30 ngày)	20%	Ký hợp đồng mua bán chính thức
Đợt 2 - 5	Theo tiến độ xây dựng	40%	Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu
Bàn giao	Nhận nhà	25%	Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao
Sổ hồng	Ra sổ	5%	Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận

Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư

11. Tiến độ bàn giao cụ thể của từng loại sản phẩm và phân khu là gì?
22. Chính sách hỗ trợ vay vốn và các ưu đãi hiện hành cho người mua là gì?
33. Chi phí quản lý và các loại phí dịch vụ khác sau khi nhận bàn giao là bao nhiêu?
44. Tiềm năng phát triển hạ tầng khu vực xung quanh dự án trong 3-5 năm tới là gì?

Nếu câu trả lời chỉ là lời nói miệng, hãy yêu cầu văn bản/hình chụp hồ sơ hoặc phụ lục hợp đồng. Phần này giúp người mua tránh quyết định theo cảm xúc.

Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.