Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh4
- Pháp lý dự án tương đối đầy đủ với quy hoạch 1/500 đã duyệt và đủ điều kiện cấp sổ hồng, tạo sự an tâm cho người mua.
- Quy mô dự án rất lớn (1.000 ha) với nhiều phân khu và đa dạng loại hình sản phẩm, đáp ứng nhiều nhu cầu.
- Hệ thống tiện ích nội khu đồng bộ và quy mô lớn như công viên ven sông 32km, 385ha mặt nước, trường học, bến du thuyền, trung tâm thương mại.
- Chủ đầu tư Novaland là thương hiệu lớn, có kinh nghiệm phát triển các dự án quy mô.
Rủi ro & lưu ý4
- Mức giá 55 triệu/m² được đánh giá là cao so với mặt bằng khu vực, có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản và khả năng tăng giá trong ngắn hạn.
- Thông tin về mật độ xây dựng tổng thể của dự án chưa được công bố, cần làm rõ để đánh giá không gian sống và tiềm năng phát triển.
- Tiến độ bàn giao dự kiến đến năm 2026 cho thấy dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, có thể phát sinh rủi ro về tiến độ.
- Chính sách thanh toán 12 tháng 5% có vẻ chưa thực sự hấp dẫn, có thể gây áp lực tài chính cho người mua trong bối cảnh lãi suất biến động.
Rủi ro cần đọc kỹ
Pháp lý
Trung bìnhTừng vướng mắc pháp lý, nay đã tháo gỡ, đủ điều kiện cấp sổ.
Nhận định chung
Aqua City là dự án phức hợp quy mô lớn khoảng 1.000 ha do Novaland phát triển tại xã Long Hưng, Biên Hòa, Đồng Nai. Dự án đang trong giai đoạn bàn giao với khoảng 15.000 sản phẩm đa dạng từ nhà phố đến biệt thự. Điểm nổi bật là quy hoạch nhiều phân khu, mật độ mặt nước lớn và hệ thống tiện ích đồng bộ. Tuy nhiên, mật độ xây dựng tổng thể của dự án hiện chưa được công bố rõ ràng.
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua có nhu cầu an cư trong một khu đô thị sinh thái quy mô lớn, đầy đủ tiện ích. Kỳ vọng tăng giá sẽ phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng khu vực và khả năng hoàn thiện đồng bộ của dự án. Người mua cần lưu ý về mức giá cao và thời gian chờ đợi để dự án hoàn thiện toàn bộ.
- 1Kiểm tra kỹ các giấy tờ pháp lý liên quan đến từng phân khu và sản phẩm cụ thể để đảm bảo quyền lợi.
- 2Tìm hiểu chi tiết về tiến độ xây dựng thực tế của các phân khu và tiện ích, đặc biệt là các tiện ích trọng điểm.
- 3Đánh giá tiềm năng tăng giá và thanh khoản của sản phẩm trong bối cảnh thị trường bất động sản khu vực Đồng Nai.
- 4Xem xét các chính sách hỗ trợ tài chính, lãi suất và các chi phí phát sinh khác ngoài giá bán.
Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện2 mốc đã đối chiếu nguồn · 7 mốc dự phóng
Giá mở bán
25 tr/m²
Giá hiện tại
50 tr/m²
ROI lũy kế
+100%
- Q3/2019Mở bánMở bán
Mở bán đợt 1 phân khu River Park 1
Novaland ra mắt Aqua City (đảo Phụng/River Park) với giá khởi điểm khoảng 25 tr/m², định vị đô thị sinh thái ven sông Đồng Nai.
- 10/2022Mở bánMở bán
Mở bán phân khu đảo Phụng Hoàng
Đợt mở bán mới (60 căn đầu) với mặt bằng giá cao hơn, kéo giá trung bình dự án lên ~40 tr/m².
32 tr/m²40 tr/m²+25%
7 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2020Tăng giáHạ tầngDự phóng
Sốt đất ven sông Biên Hòa
Hạ tầng kết nối TP.HCM (cao tốc TP.HCM–Long Thành–Dầu Giây) và sức nóng truyền thông đẩy giá lên ~32 tr/m².
25 tr/m²32 tr/m²+28% - 2022Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +8,02% & FDI đổ vào Đồng Nai
GDP cả nước 2022 tăng 8,02% cùng dòng vốn FDI kỷ lục chảy vào vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, GRDP Đồng Nai duy trì tăng trưởng cao, kéo mặt bằng giá nhà phố/biệt thự Aqua City đi lên.
35 tr/m²45 tr/m²+28.6% - 2023Tăng giáHạ tầngDự phóng
Vành đai 3 & cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu khởi công
Vành đai 3 TP.HCM và cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu cùng khởi công 6/2023, củng cố giá vùng ~46 tr/m².
40 tr/m²46 tr/m²+15% - 8/2024Pháp lýPháp lýDự phóng
Đủ điều kiện cấp sổ hồng
Luật Đất đai/Nhà ở 2024 hiệu lực 8/2024 cùng việc hoàn thiện pháp lý 1/500 giúp dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng, tăng niềm tin lên ~50 tr/m².
46 tr/m²50 tr/m²+9% - 2024Tăng giáVĩ môDự phóng
Giá nhà liền thổ vùng ven TP.HCM tăng 2 chữ số
Năm 2024 GDP cả nước tăng 7,09%, mặt bằng giá nhà liền thổ vùng ven TP.HCM – Đồng Nai tăng hai chữ số do khan hiếm nguồn cung, hỗ trợ giá Aqua City tăng theo xu hướng vùng.
45 tr/m²52 tr/m²+15.6% - 2025Bàn giaoBàn giaoDự phóng
Bàn giao nhà & hoàn thiện tiện ích
Các phân khu lần lượt bàn giao, tiện ích vận hành đẩy giá thứ cấp lên ~55 tr/m².
50 tr/m²55 tr/m²+10% - 2025Sự kiệnVĩ môDự phóng
Sân bay Long Thành & mục tiêu GDP ~8%
Tiến độ sân bay Long Thành cùng mục tiêu tăng trưởng cả nước ~8% năm 2025 củng cố vị thế vùng đô thị vệ tinh phía Đông TP.HCM, là lực đẩy vĩ mô cho giá Aqua City.
Sản phẩm & pháp lý
Cơ cấu sản phẩm
- Nhà phố50%
- Diện tích
- 6x19,5 - 8x20m
- Khoảng giá
- 6,5 - 8,6 tỷ
- Biệt thự35%
- Diện tích
- 10x20 - 15x25m
- Khoảng giá
- 9,5 - 22 tỷ
- Shophouse/Dinh thự15%
- Diện tích
- Đang cập nhật
- Khoảng giá
- đến 53,5 tỷ
Tiện ích nội khu
6 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Công viên ven sông 32km
- 385ha mặt nước
- Trường học liên cấp
- Bến du thuyền
- Khu thể thao
- Trung tâm thương mại
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Hương Lộ 2, xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Khu vực
- Biên Hòa (xã Long Hưng)
- Tỉnh/thành
- Đồng Nai
- Phân khúc
- Phức hợp
Điểm trên bản đồ theo toạ độ của dự án; vòng tròn là bán kính 1 km.
Mở bản đồ lớnTiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Hưởng lợi rõ từ hạ tầng
3 điểm cộng · 1 điểm trừ từ 6 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.
Điểm cộng
- Đại đô thị Vinhomes Grand ParkCộng đồng hơn 100.000 cư dân cùng hệ tiện ích Vincom, Vinschool, Vinmec tạo cầu thuê và kinh doanh lan sang khu dân cư Long Thạnh Mỹ, Long Bình, Trường Thạnh.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,8 kmngắn hạn
- Vincom Mega Mall Grand ParkMall lớn đầu tiên của khu Đông Bắc Thủ Đức tăng tỷ lệ ở thực và sức cho thuê căn hộ Vinhomes Grand Park.Đang vận hànhTrung tâm thương mạicách ~2,7 kmngắn hạn
- Cầu Long Hưng (cầu Đồng Nai 2)Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước rút ngắn đường sang Thủ Đức và tới sân bay.Đang thi công · dự kiến 2028Cầucách ~1,9 kmtrung hạn
Điểm trừ
- Đại đô thị Vinhomes Grand ParkĐường Nguyễn Xiển – cửa ngõ chính – xuống cấp, ngập khi mưa và thường quá tải giờ cao điểm.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,8 kmngắn hạn
Khoảng cách tính từ toạ độ của dự án theo OpenStreetMap; với khu đô thị lớn, các phân khu có thể cách điểm này vài km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Phân tích quy hoạch quanh dự án
Hành lang quy hoạch liên quan
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
Long Thành và trục Đông
Miền Nam · mốc tác động 3-7 năm
Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và kết nối cảng tạo nhóm tăng trưởng mạnh cho nhà ở chuyên gia, kho vận và dịch vụ chuỗi cung ứng.
Hạ tầng phụ trợ và kết nối đường bộ phải đi cùng sân bay.
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
