Đồng Nai · CFLD (Swan City)
Quy mô
~200 ha
Số tòa/phân khu
Nhiều phân khu
Mật độ XD
17%
Bàn giao
Đang bàn giao
Quan tâm
Thấp
Yield dự kiến
3.8%
Hồ sơ dự án
SwanBay (Đại Phước) là dự án nhà phố/biệt thự quy mô lớn (~200 ha) do CFLD (Swan City) phát triển, tọa lạc tại Đảo Đại Phước, Nhơn Trạch, Đồng Nai. Dự án đang trong giai đoạn bàn giao với pháp lý sổ hồng. Mật độ xây dựng thấp (17%) với nhiều phân khu, cung cấp đa dạng loại hình sản phẩm từ nhà phố đến dinh thự.
Báo cáo AI về pháp lý, định giá & rủi ro kèm nguồn dữ liệu.
Đã đối chiếu nguồn tham chiếu · độ tin cậy cao · cập nhật 21/6/2026.
Dự án phù hợp với người mua tìm kiếm không gian sống nghỉ dưỡng, yên tĩnh, gần gũi thiên nhiên, đặc biệt là các gia đình muốn có ngôi nhà thứ hai hoặc nơi an cư lâu dài tránh xa sự ồn ào của đô thị. Cũng có thể phù hợp với nhà đầu tư dài hạn kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng kết nối đảo Đại Phước trong tương lai, đặc biệt là các tuyến đường và cầu nối với TP.HCM.
Cần kiểm pháp lý
Không dừng ở nhãn "Sổ hồng". Hãy xin hồ sơ gốc, phụ lục tiến độ và điều kiện chuyển nhượng trước khi cọc.
Cần so giá
Đối chiếu 45 tr/m² với dự án cùng khu vực, hàng thứ cấp và biên tăng giá 12 tháng.
Cần kiểm tiến độ
Trạng thái hiện tại: Đang bàn giao. Mốc bàn giao: Đang bàn giao. Phải xác nhận trong hợp đồng.
Tín hiệu quan tâm
Thấp (34.3/100). Đây là điểm cộng thanh khoản, không thay thế kiểm tra pháp lý và giá chốt thực tế.
Đánh giá bởi AI
Tổng hợp từ dữ liệu dự án + nghiên cứu thị trường · độ tin cậy cao · cần đối chiếu nguồn gốc trước khi giao dịch.
Dự án SwanBay (Đại Phước) của Chủ đầu tư CFLD (Swan City) là khu đô thị nhà phố và biệt thự quy mô ~200ha tại Nhơn Trạch, Đồng Nai, nổi bật với vị trí đảo 4 mặt sông và mật độ xây dựng thấp (17%). Dự án đang trong giai đoạn bàn giao với pháp lý sổ hồng. Điểm yếu chính là vị trí xa trung tâm TP.HCM, dù hạ tầng giao thông đang dần cải thiện.
Định giá
Với mức giá 45 triệu/m² (tương đương 3 - 23 tỷ/căn), SwanBay có vẻ hợp lý so với mặt bằng giá biệt thự, nhà phố tại Nhơn Trạch (56.4 - 89.1 triệu/m²) và các dự án lân cận như Đại Phước Lotus (83.8 triệu/m²), Elyse Island (120 triệu/m²). Mức giá này phản ánh vị trí đảo và tiện ích nội khu cao cấp.
Mỗi tiêu chí là một lát cắt riêng; thanh điểm được giữ ngắn để dễ so sánh, không kéo dàn ngang toàn trang.
Giá
6.5Giá 45 tr/m² (3 - 23 tỷ) là mức trung bình cho phân khúc nhà phố/biệt thự tại khu vực này.
Pháp lý
9.0Dự án có pháp lý sổ hồng, đảm bảo quyền sở hữu lâu dài cho người mua.
Thanh khoản
6.0Thanh khoản được đánh giá là trung bình, phù hợp với phân khúc nhà phố/biệt thự tại khu vực xa trung tâm. Tín hiệu quan tâm: thấp.
Vị trí
5.5Vị trí tại Nhơn Trạch, Đồng Nai là vùng ven, kết nối chưa thuận tiện bằng các khu vực trung tâm.
Chất lượng
8.0Dự án đang bàn giao, mật độ xây dựng thấp (17%) và nhiều tiện ích xanh, kiến trúc Pháp.
Rủi ro thấp
7.5Pháp lý sổ hồng và dự án đang bàn giao giúp giảm thiểu rủi ro, tuy nhiên vị trí và thanh khoản trung bình cần cân nhắc.
Điểm mạnh
Rủi ro & lưu ý
Cần kiểm chứng trước khi xuống tiền
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với người mua tìm kiếm không gian sống nghỉ dưỡng, riêng tư, gần gũi thiên nhiên và có tầm nhìn dài hạn vào tiềm năng phát triển hạ tầng Nhơn Trạch. Nhà đầu tư có thể cân nhắc với kỳ vọng tăng giá khi hạ tầng hoàn thiện đồng bộ (Vành đai 3, Cầu Cát Lái, Sân bay Long Thành), tuy nhiên cần lưu ý về thanh khoản trung bình và cần kiên nhẫn.
Rủi ro cần đọc kỹ
Rủi ro 1
CaoRủi ro về kết nối giao thông: Vị trí đảo có thể gây khó khăn trong việc di chuyển hàng ngày nếu không có hạ tầng cầu đường đồng bộ và thuận tiện.
Rủi ro 2
CaoRủi ro thanh khoản: Thanh khoản trung bình có thể khiến việc bán lại tài sản mất nhiều thời gian hơn so với các dự án ở vị trí trung tâm hoặc có tính kết nối cao.
Rủi ro 3
CaoRủi ro về tiện ích: Mặc dù dự án có quy mô lớn và nhiều phân khu, người mua cần xác minh đầy đủ các tiện ích nội khu đã hoàn thiện và đi vào hoạt động để đảm bảo chất lượng cuộc sống.
Giá hiện tại
45 tr/m²
12 tháng
+0%
Quan tâm
34.3/100
Thanh khoản
Trung bình
Tín hiệu quan tâm: Người mua thể hiện sự quan tâm cao đối với dự án SwanBay (Đại Phước) thông qua các tín hiệu tìm kiếm công khai trên web/Gemini Search, tuy nhiên đây không phải là dữ liệu thanh khoản giao dịch chắc chắn. Điểm hiển thị đã chuẩn hóa theo percentile toàn bộ dataset để ranking không bị bão hòa. Nguồn: Gemini Search grounding. Chưa có monthly search volume tuyệt đối từ Keyword Planner.
Research giá & thị trường
Giá bán trung bình của dự án khoảng 45 triệu/m² với khoảng giá từ 3 tỷ đến 23 tỷ, phù hợp với phân khúc nhà phố/biệt thự cao cấp. Thanh khoản ở mức trung bình, cho thấy thị trường có sự quan tâm nhưng có thể không sôi động như các khu vực trung tâm. Người mua cần đánh giá tiềm năng tăng giá dựa trên quy hoạch hạ tầng và sự phát triển tổng thể của khu vực Nhơn Trạch trong dài hạn.
Giá mở bán
22 tr/m²
Giá hiện tại
45 tr/m²
Tăng trưởng lũy kế
+105%
Đang tiếp tục bàn giao các phân khu
Dự án đang bàn giao, có sổ hồng; mặt bằng giá hiện ~45 tr/m².
Kịch bản vay tham khảo
Ticket ước tính
~3,2 tỷ
Vốn tự có 40%
~1,3 tỷ
Khoản vay 60%
~1,9 tỷ
Trả góp 20 năm, 9,2%
~17,5 tr/tháng
Đây là tính nhanh để buyer tự kiểm ngân sách; lãi suất thực tế phụ thuộc ngân hàng, thời gian ưu đãi và hồ sơ tín dụng.
Các khoản dễ bị bỏ sót
| Loại | Diện tích | Khoảng giá | Tỷ trọng |
|---|---|---|---|
| Nhà phố/Song lập | Đang cập nhật | 3 - 5 tỷ | |
| Biệt thự ven sông | Đang cập nhật | 5 - 8 tỷ | |
| Dinh thự | 320m²+ | 11 - 23 tỷ |
Research pháp lý & tiến độ
Dự án có pháp lý sổ hồng, đây là một điểm cộng quan trọng về mặt an toàn pháp lý cho người mua, đảm bảo quyền sở hữu. Việc dự án đang trong giai đoạn bàn giao cho thấy quá trình phát triển đã hoàn thiện một phần, giảm thiểu rủi ro về tiến độ xây dựng. Người mua nên yêu cầu xem các giấy tờ pháp lý liên quan đến từng sản phẩm cụ thể trước khi quyết định.
Tài liệu nên xin trước khi đặt cọc
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Vị trí
TitanHome chưa tích hợp bản đồ vị trí cho dự án này.
Hạ tầng & kết nối khu vực · nguồn tham chiếu
Dự án nằm trên Đảo Đại Phước, một cù lao biệt lập, mang lại không gian sống yên tĩnh và gần gũi thiên nhiên. Tuy nhiên, vị trí này cũng đặt ra thách thức về kết nối giao thông. Việc di chuyển chủ yếu qua phà hoặc cầu (nếu có trong tương lai) đến các khu vực lân cận như TP.HCM hoặc Biên Hòa. Người mua cần xem xét kỹ hạ tầng cầu đường hiện tại và các kế hoạch phát triển trong tương lai để đánh giá mức độ thuận tiện cho nhu cầu đi lại hàng ngày.
Planning Intelligence dự án
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
Long Thành và trục Đông
Miền Nam · điểm rơi 3-7 năm
Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và kết nối cảng tạo lớp tăng trưởng mạnh cho nhà ở chuyên gia, logistics và dịch vụ supply chain.
Nhà ở
+18-30%
TM-DV
+25-45%
Kho vận
+40-90%
Hạ tầng phụ trợ và kết nối đường bộ phải đi cùng sân bay.
Nam Sài Gòn - Cần Giờ
Miền Nam · điểm rơi 8-15 năm
Trục Nam kết nối miền Tây, Nam Sài Gòn, Nhơn Trạch, Long Thành và Cần Giờ; lợi nhuận tiềm năng cao nhưng rủi ro pháp lý - môi trường phải đặt lên trước.
Nhà ở
+20-35%
TM-DV
+25-45%
Kho vận
+40-90%
Cần Giờ có ràng buộc môi trường và Ramsar; pháp lý quan trọng hơn câu chuyện truyền thông.
Ước tính phân tích từ tài liệu tham chiếu, không phải dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư cá nhân. Trước khi giao dịch cần đối chiếu quy hoạch, pháp lý và hồ sơ gốc tại cơ quan có thẩm quyền.
Nếu câu trả lời chỉ là lời nói miệng, hãy yêu cầu văn bản/hình chụp hồ sơ hoặc phụ lục hợp đồng. Đây là phần giúp buyer tránh mua bằng cảm xúc.
Chưa có tin rao gắn đúng dự án này — gợi ý tin bán/cho thuê trong cùng khu vực.
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Thành phố Biên Hòa, Đồng Nai
Bà Rịa - Vũng Tàu
85tr
Giá/m²
Trung bình
Quan tâm
42%
Tiến độ
Chủ đầu tư: Madison Land
Mở bán đợt 1 nhà phố/biệt thự
SwanCity (CFLD) mở bán đợt đầu trên đảo Đại Phước, nhà phố hoàn thiện ngoài ~2,6 tỷ/căn (~121m²), tương đương khoảng 22 tr/m². Catalyst: ra mắt phân khu Marina Villas.
Bàn giao phân khu đầu tiên (Marina Villas - Zone 8)
Bàn giao biệt thự ven sông phân khu đầu tiên cùng hạ tầng, bến du thuyền, công viên. Hoàn thiện pháp lý sổ hồng cho khách.
Tăng giá sau khi hoàn thiện hạ tầng Zone 8
Hạ tầng và tiện ích phân khu 8 hoàn thiện, bàn giao Garden Villas (Zone 5) cuối 2020 kéo mặt bằng giá lên ~28 tr/m².
Sóng hạ tầng Nhơn Trạch đẩy giá
Kỳ vọng cầu Cát Lái và thông tin Vành đai 3 TP.HCM đoạn Nhơn Trạch tạo sóng đất Đồng Nai, giá second-home Đại Phước lên ~36 tr/m².
GDP cả nước bứt phá +8,02%
Năm 2022 GDP Việt Nam tăng 8,02% — mức cao nhất hơn một thập kỷ, kéo theo nhu cầu bất động sản nghỉ dưỡng ven sông vùng Đông Nam Bộ; tâm lý thị trường tích cực hỗ trợ mặt bằng giá biệt thự đảo Đại Phước.
Vành đai 3 TP.HCM khởi công (cầu Nhơn Trạch)
Khởi công Vành đai 3 TP.HCM và cầu Nhơn Trạch nối Đại Phước với TP.HCM, củng cố giá trị dài hạn dù thị trường trầm lắng.
NHNN giảm lãi suất điều hành 4 lần
Năm 2023 Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 4 lần, giảm chi phí vốn vay mua nhà phố/biệt thự; dòng tiền dịch chuyển sang BĐS vùng ven TP.HCM giáp Đồng Nai giúp giá SwanBay nhích lên.
Điều chỉnh giảm rồi hồi phục
Sau giai đoạn chiết khấu sâu 2023-2024 (có căn giảm tới 40%), thị trường thứ cấp ổn định trở lại; sân bay Long Thành và Vành đai 3 nâng đỡ giá về ~45 tr/m².
FDI Đồng Nai & hạ tầng vùng kéo giá vùng ven
Đồng Nai duy trì top đầu cả nước về thu hút FDI, cùng tiến độ sân bay Long Thành và đường vành đai vùng TP.HCM năm 2024; mặt bằng giá BĐS vùng ven hai chữ số đẩy giá biệt thự Đại Phước lên gần đỉnh.
4/10 mốc đối chiếu nguồn tham chiếu. Các mốc gắn nhãn Dự phóng được TitanHome suy luận từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực, mang tính tham khảo.
Chủ đầu tư: Sun Group
Chủ đầu tư: Charm Group (DCT Partners Việt Nam)