Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh4
- Vị trí trung tâm KCN Đồng Văn, thuận lợi cho nhu cầu ở thực của chuyên gia và công nhân.
- Hạ tầng giao thông khu vực Duy Tiên đang được đầu tư đồng bộ, kết nối tốt với Quốc lộ 1A, cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình và các tuyến đường trọng điểm.
- Pháp lý dự án đã có sổ đỏ, mang lại sự an tâm nhất định về quyền sở hữu.
- Thị xã Duy Tiên được định hướng phát triển mạnh về công nghiệp, đô thị, dịch vụ, tạo tiềm năng tăng trưởng cho bất động sản.
Rủi ro & lưu ý4
- Dự án từng vướng nhiều sai phạm pháp lý và lùm xùm kéo dài từ 2017-2018, cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý hiện tại.
- Thông tin về quy mô dự án, mật độ xây dựng, thời gian bàn giao và tiến độ cụ thể còn thiếu, gây khó khăn cho việc đánh giá toàn diện.
- Mức giá môi giới quảng cáo có sự chênh lệch lớn (từ 18 triệu/m² đến 30-110 triệu/m²), tiềm ẩn rủi ro về giá ảo và tính minh bạch.
- Thanh khoản được nêu là trung bình, có thể ảnh hưởng đến khả năng chuyển nhượng nhanh chóng nếu nhà đầu tư có nhu cầu thoái vốn.
Rủi ro cần đọc kỹ
Pháp lý
Trung bìnhTừng vướng nhiều sai phạm pháp lý, lùm xùm kéo dài 2017-2018.
Nhận định chung
TNR Stars Đồng Văn là dự án đất nền do TNR Holdings (ROX Group) phát triển, nằm tại thị xã Duy Tiên, Hà Nam. Dự án cung cấp sản phẩm liền kề và shophouse, với điểm nhấn là vị trí trung tâm KCN Đồng Văn và tiện ích nội khu như phố đi bộ, công viên. Tuy nhiên, quy mô dự án, mật độ xây dựng và thời gian bàn giao cụ thể hiện chưa được cập nhật đầy đủ. Dự án đã có sổ đỏ nhưng từng vướng nhiều lùm xùm pháp lý kéo dài.
Định giá
Với mức giá chào bán 18 triệu/m², dự án TNR Stars Đồng Văn đang ở mức trung bình đến cao so với mặt bằng chung đất nền tại Duy Tiên (5-20 triệu/m²), nhưng thấp hơn một số lô đất riêng lẻ hoặc dự án lân cận có vị trí đắc địa (20-40 triệu/m²). Mức giá này có thể được coi là hợp lý nếu xét đến vị trí trung tâm KCN và hạ tầng đồng bộ, nhưng cần cân nhắc các rủi ro pháp lý đã từng xảy ra.
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, quan tâm đến khu vực phát triển công nghiệp và có thể chấp nhận rủi ro nhất định liên quan đến thông tin chưa minh bạch. Người mua có nhu cầu ở thực hoặc kinh doanh tại khu vực KCN Đồng Văn cũng có thể xem xét. Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý kiểm chứng kỹ lưỡng các vấn đề pháp lý và thông tin dự án trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
- 1Kiểm tra lại toàn bộ hồ sơ pháp lý hiện tại của dự án, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến sai phạm trước đây đã được khắc phục hoàn toàn hay chưa.
- 2Xác minh thông tin về quy mô dự án, tiến độ xây dựng hạ tầng, tiện ích thực tế và thời gian bàn giao cụ thể từ chủ đầu tư hoặc cơ quan chức năng.
- 3Tìm hiểu kỹ về giá bán thực tế của các sản phẩm tại dự án và so sánh với các dự án lân cận để đánh giá tính hợp lý, tránh mua phải giá cao.
- 4Đánh giá nhu cầu thực tế của thị trường khu vực KCN Đồng Văn đối với phân khúc đất nền và shophouse để xác định tiềm năng cho thuê hoặc chuyển nhượng.
Nhận định được viết ngày 19/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện1 mốc đã đối chiếu nguồn · 7 mốc dự phóng
Giá mở bán
8 tr/m²
Giá hiện tại
45 tr/m²
ROI lũy kế
+463%
- 2019Mở bánMở bán
Mở bán liền kề phân lô đợt 1
TNR Holdings mở bán liền kề phân lô KĐT Đồng Văn 41ha (TX Duy Tiên) giá gốc ~8 tr/m². Catalyst: ra mắt dự án.
7 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2019Sự kiệnVĩ môDự phóng
Công nghiệp hóa & đô thị hóa Hà Nam
Khu công nghiệp Đồng Văn mở rộng, làn sóng FDI và lao động cơ học đổ về Hà Nam giai đoạn 2019 tạo nhu cầu đất nền đô thị, hình thành nền giá khởi điểm.
- 2020-2021Tăng giáHạ tầngDự phóng
Vị trí kẹp 2 cao tốc & KCN Đồng Văn
Vị trí giữa cao tốc Pháp Vân–Cầu Giẽ–Ninh Bình và QL1A, cạnh các KCN Đồng Văn hút công nhân/chuyên gia, đẩy giá lên ~12 tr/m².
8 tr/m²12 tr/m²+50% - 2022Tăng giáThị trườngDự phóng
Sóng đất nền tỉnh đỉnh điểm
Sóng đất nền tỉnh 2022 và nâng cấp Duy Tiên lên thị xã đẩy giá lên ~15 tr/m².
12 tr/m²15 tr/m²+25% - 2022Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +8,02% & sóng đất nền vùng ven
GDP 2022 tăng 8,02% kéo theo sóng đầu tư đất nền tỉnh lân cận Hà Nội; mặt bằng giá đất nền khu công nghiệp Đồng Văn tăng theo nhu cầu chung.
8 tr/m²13 tr/m²+62.5% - 2024Pháp lýPháp lýDự phóng
Hoàn thiện sổ đỏ từng lô
Sản phẩm có sổ đỏ, đủ điều kiện chuyển nhượng, củng cố thanh khoản sau giai đoạn trầm lắng.
- 2025Tăng giáChính sáchDự phóng
Sáp nhập tỉnh & hạ tầng Vùng Thủ đô
Thông tin sáp nhập Hà Nam–Ninh Bình và Vành đai 5 Vùng Thủ đô nâng giá lên ~18 tr/m².
15 tr/m²18 tr/m²+20% - 2025Tăng giáVĩ môDự phóng
Sáp nhập hành chính & FDI kỷ lục
Giải ngân FDI cả nước kỷ lục cùng sắp xếp đơn vị hành chính hiệu lực 1/7/2025 nâng vị thế vùng Hà Nam; mặt bằng giá đất nền công nghiệp tăng đẩy TNR Stars Đồng Văn lên mức hiện tại.
13 tr/m²18 tr/m²+38.5%
Sản phẩm & pháp lý
Cơ cấu sản phẩm
- Liền kề70%
- Diện tích
- 70-100 m²
- Khoảng giá
- 1 - 2 tỷ
- Shophouse30%
- Diện tích
- 90-120 m²
- Khoảng giá
- 1,5 - 2,5 tỷ
Tiện ích nội khu
4 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Phố đi bộ
- Công viên cây xanh
- Hạ tầng đồng bộ
- Vị trí trung tâm KCN Đồng Văn
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Khu nhà ở phục vụ KCN Đồng Văn, thị trấn Đồng Văn, Duy Tiên, Hà Nam
- Khu vực
- Thị xã Duy Tiên
- Tỉnh/thành
- Hà Nam
- Phân khúc
- Đất nền
Điểm trên bản đồ theo toạ độ của dự án; vòng tròn là bán kính 1 km.
Mở bản đồ lớnTiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Hưởng lợi rõ từ hạ tầng
5 điểm cộng · 1 điểm trừ từ 5 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.
Điểm cộng
- Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2 (cơ sở Ninh Bình, Phủ Lý)Hàng nghìn nhân viên y tế và người nhà bệnh nhân mỗi ngày tạo cầu thuê trọ, nhà nghỉ, ăn uống, nhà thuốc.Đang vận hànhY tếcách ~1,7 kmngắn hạn
- Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức cơ sở 2 (cơ sở Ninh Bình, Phủ Lý)Khi nâng dần lên 1.000 giường, cụm y tế kéo dân cư và nhân lực về Phủ Lý.Đang vận hànhY tếcách ~1,9 kmtrung hạn
- Đại đô thị Sun Urban City (Phủ Lý, Hà Nam)Gần ga đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam dự kiến tại Phủ Lý, tăng kết nối với Hà Nội.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~2,2 kmdài hạn
- Mở rộng cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình (Bắc – Nam phía Đông) lên 6 lànGiảm ùn tắc trên trục cửa ngõ phía nam giúp KCN Hà Nam, Ninh Bình kết nối Hà Nội ổn định hơn.Đã phê duyệt · dự kiến 2027Cao tốccách ~2,8 kmtrung hạn
- Đường sắt tốc độ cao trên trục Bắc – Nam (Ngọc Hồi – Thủ Thiêm)Hành lang kết nối quốc gia mới nâng kỳ vọng phát triển chung, nhưng lợi ích thực sự chỉ đến từ các ga.Đã phê duyệt · dự kiến 2035Đường sắtcách ~4,8 kmdài hạn
Điểm trừ
- Đại đô thị Sun Urban City (Phủ Lý, Hà Nam)Nguồn cung lớn so với dân số Phủ Lý, mật độ ở thực thấp, giá thứ cấp khó tăng.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~2,2 kmtrung hạn
Khoảng cách tính từ toạ độ của dự án theo OpenStreetMap; với khu đô thị lớn, các phân khu có thể cách điểm này vài km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
