Bàn giaoSơ cấpPhức hợp

Sun Urban City Hà Nam

Name: Sun Urban City Hà Nam
Brand: Sun Group

TP. Phủ Lý, Hà NamSun Group

6.5

TitanScoreCần thẩm địnhCao hơn 18% dự án cùng giai đoạn tại toàn quốc

Giá tham chiếu: 25 tr/m²
Khoảng giá: 1,3 - 30 tỷ
Pháp lý: Quy hoạch 1/500
Bàn giao: 2025

Kiểm tra dự án Điểm cần cân nhắc

Ảnh minh hoạ phân khúc · không phải ảnh dự án

Quy mô: 420 ha
Số tòa/phân khu: 8 tòa cao tầng (A1–A8)
Mật độ XD: 18%
Mở bán: 10/2024 · 24,5 tr/m²
ROI từ mở bán: +2%

6.5/ 10

TitanScore

Cần thẩm định

Nhãn so với dự án đã bàn giao

Điểm cao hơn 18% dự án cùng giai đoạn tại toàn quốc

Giá6.0
Pháp lý5.0
Thanh khoản7.5
Vị trí7.0
Chất lượng8.0
Rủi ro thấp6.5

Mạnh nhất: Chất lượng 8.0, Thanh khoản 7.5Thấp nhất: Pháp lý 5.0

Vì sao có các điểm này?

Giá · trọng số 24%6.0: Giá ~25 tr/m². Chưa đủ tin rao căn hộ bán trong khu vực để so giá.
Pháp lý · trọng số 20%5.0: Mới có quy hoạch 1/500; chưa thấy giấy phép xây dựng hay xác nhận đủ điều kiện bán.
Thanh khoản · trọng số 16%7.5: Chủ đầu tư Sun Group uy tín lớn và phân khúc sản phẩm đa dạng từ căn hộ đến biệt thự, cùng với cam kết thanh khoản 'Khá' từ dự án, cho thấy tiềm năng thanh khoản tốt.
Vị trí · trọng số 18%7.0: Dự án nằm tại TP. Phủ Lý, Hà Nam, là trung tâm tỉnh, có tiềm năng kết nối và phát triển.
Chất lượng · trọng số 12%8.0: Chủ đầu tư Sun Group có thương hiệu uy tín, mật độ xây dựng thấp (18%) và nhiều tiện ích cao cấp, bàn giao dự kiến 2025.
Rủi ro thấp · trọng số 10%6.5: Rủi ro được giảm thiểu bởi uy tín CĐT và tính thực tế của giá, nhưng pháp lý chưa hoàn thiện và biên độ giá rộng vẫn là yếu tố cần cân nhắc.

7.5Tiềm năng hạ tầng · 2 điểm cộng · 1 điểm trừ Cách TitanHome chấm điểm

Giá và Pháp lý tính từ dữ liệu có nguồn; bốn tiêu chí còn lại AI chấm từ hồ sơ dự án (độ tin cậy dữ liệu cao). Không phải thẩm định hay khuyến nghị đầu tư.

Tóm tắt dự án

Sun Urban City Hà Nam là dự án phức hợp quy mô 420 ha của Sun Group tại TP. Phủ Lý, Hà Nam. Dự án đang mở bán với nhiều loại hình sản phẩm từ căn hộ, nhà phố/liền kề đến biệt thự, bàn giao dự kiến 2025. Mật độ xây dựng 18% cho thấy không gian sống thoáng đãng, phù hợp cho những ai tìm kiếm một môi trường sống hiện đại và tiện nghi.

Tổng hợp từ dữ liệu dự án · cập nhật 21/6/2026.

Phù hợp với ai

Dự án phù hợp với các gia đình tìm kiếm không gian sống đa dạng từ căn hộ đến biệt thự tại một đô thị mới, đặc biệt là những người làm việc hoặc có nhu cầu an cư tại Hà Nam. Các nhà đầu tư có thể quan tâm đến tiềm năng tăng giá và cho thuê trong dài hạn, đặc biệt với quy mô lớn và chủ đầu tư uy tín như Sun Group, tuy nhiên cần cân nhắc yếu tố thanh khoản và thời gian thu hồi vốn.

Chủ đầu tư

Sun Group

Phân khúc

Phức hợp

Thị trường

Sơ cấp

Giá căn tham khảo

~1,7 tỷ

Tự kiểm trước khi đặt cọc

Pháp lý

Không dừng ở nhãn "Quy hoạch 1/500": xin hồ sơ gốc, phụ lục tiến độ và điều kiện chuyển nhượng.

Giá

Đối chiếu 25 tr/m² với dự án cùng khu vực, hàng thứ cấp và biến động 12 tháng.

Tiến độ

Đang bàn giao · bàn giao 2025. Phải xác nhận trong hợp đồng.

Điểm cần cân nhắc

Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.

Điểm mạnh5

Chủ đầu tư Sun Group uy tín, có kinh nghiệm triển khai các dự án lớn.
Quy mô dự án rất lớn (420 ha) với mật độ xây dựng thấp (18%), tạo không gian sống rộng rãi và nhiều mảng xanh.
Hệ thống tiện ích nội khu đa dạng và quy mô lớn, bao gồm công viên, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, hứa hẹn đáp ứng đầy đủ nhu cầu cư dân.
Pháp lý dự án đã có 1/500, tạo cơ sở ban đầu về quy hoạch và phát triển.
Chính sách chiết khấu 9% trong 12 tháng hấp dẫn cho người mua.

Rủi ro & lưu ý5

Mức giá 38 triệu/m² là khá cao so với mặt bằng chung thị trường Phủ Lý, có thể ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của một số đối tượng khách hàng.
Thông tin chi tiết về các phân khu cao tầng vẫn đang cập nhật, gây khó khăn cho việc đánh giá toàn diện sản phẩm.
Tiến độ bàn giao dự kiến 2025, cần theo dõi sát sao để đảm bảo đúng cam kết.
Thị trường bất động sản Hà Nam có thể chưa đủ lớn để hấp thụ một dự án quy mô rất lớn với mức giá cao, tiềm ẩn rủi ro về thanh khoản trong dài hạn.
Việc thiếu thông tin về mặt bằng giá khu vực và các dự án lân cận khiến việc đánh giá tính cạnh tranh của giá dự án khó khăn hơn.

Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.

Giá & lịch sử

Giá hiện tại

25 tr/m²

chưa đối chiếu nguồn

Giá mở bán

24,5 tr/m²

10/2024

ROI từ mở bán

+2%

12 tháng

Chưa có dữ liệu

Quan tâm

Cao

ước tính, chưa có nguồn

Thanh khoản

Khá

Phân tích giá & thị trường

Giá trung bình 38 triệu/m² và khoảng giá từ 1,3 - 30 tỷ cho thấy dự án hướng đến nhiều phân khúc khách hàng, từ căn hộ giá phải chăng đến biệt thự cao cấp. Mức giá này cần được so sánh kỹ lưỡng với các dự án tương tự trong khu vực TP. Phủ Lý và các tỉnh lân cận để đánh giá tính cạnh tranh và tiềm năng tăng giá. Thanh khoản được đánh giá là 'Khá', cho thấy dự án có khả năng giao dịch nhưng người mua vẫn nên tìm hiểu sâu về thị trường địa phương và nhu cầu thực tế.

Mức quan tâm là ước tính, chưa có nguồn: mô hình ước lượng từ tìm kiếm công khai (Gemini Search), không phải lượt tìm kiếm đo được, và không được tính vào điểm, thanh khoản hay thứ hạng.

Hành trình giá & sự kiện2 mốc đã đối chiếu nguồn · 5 mốc dự phóng

Giá mở bán

24.5 tr/m²

Giá hiện tại

25 tr/m²

ROI lũy kế

+2%

08/2024Xây dựng
Khởi công đại đô thị 420ha
Sun Group khởi công Sun Urban City (08/2024) tại P. Lam Hạ, Phủ Lý, 200ha cây xanh, pháp lý 1/500.
10/2024Mở bánMở bán
Mở bán
Mở bán lần đầu với giá khoảng 24.5 tr/m² (theo VnExpress).

5 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn

TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.

2024Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +7,09% & dòng vốn FDI kỷ lục
GDP 2024 tăng 7,09%, giải ngân FDI cả nước đạt kỷ lục và Hà Nam thuộc vùng công nghiệp vệ tinh Hà Nội; mặt bằng giá BĐS phức hợp khu vực tăng tạo nền cho dự án.
31 tr/m²34 tr/m²+9.7%
Đầu 2025Tăng giáHạ tầngDự phóng
Tiến độ xây dựng & sức hút thương hiệu Sun
Thi công nhanh và truyền thông mạnh đẩy giá đợt sau lên ~35 tr/m².
31 tr/m²35 tr/m²+13%
Giữa 2025Tăng giáChính sáchDự phóng
Sáp nhập Hà Nam – Ninh Bình & hạ tầng vùng
Sáp nhập tỉnh và quy hoạch Vành đai 5 Vùng Thủ đô nâng giá lên ~38 tr/m² (chg ~9%).
35 tr/m²38 tr/m²+9%
2025Bàn giaoBàn giaoDự phóng
Bắt đầu bàn giao phân khu đầu
Bàn giao theo tiến độ từ 2025, pháp lý 1/500; mặt bằng giá hiện ~38 tr/m².
2025Tăng giáVĩ môDự phóng
Sáp nhập hành chính & mục tiêu GDP ~8%
Sắp xếp đơn vị hành chính hiệu lực 1/7/2025 nâng quy mô vùng Hà Nam cùng mục tiêu GDP cả nước ~8% và tín dụng tăng; mặt bằng giá phụ cận Hà Nội tăng đẩy dự án lên mức hiện tại.
34 tr/m²38 tr/m²+11.8%

Sản phẩm & pháp lý

Cơ cấu sản phẩm

Căn hộ35%
Diện tích
45-90 m²
Khoảng giá
1,3-2,9 tỷ
Nhà phố/Liền kề45%
Diện tích
56-120 m²
Khoảng giá
4,5-8 tỷ
Biệt thự20%
Diện tích
150-300 m²
Khoảng giá
15-30 tỷ

Thị trường: Sơ cấp

Sắp mở bán
Mở bán
Đang xây dựng
4
Bàn giao2025
5
Đã bàn giao

Pháp lýQuy hoạch 1/500

Theo nguồn tham chiếu: Dự án đã có pháp lý 1/500, đây là bước đầu tiên quan trọng trong quy trình pháp lý của một dự án bất động sản. Để đảm bảo quyền lợi, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm các giấy tờ pháp lý khác như Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và các văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán hàng cho từng loại hình sản phẩm.

Tiện ích nội khu

8 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.

200 ha không gian xanh
Công viên lễ hội
Trục đại lộ ánh sáng
Trung tâm thương mại
Trường học
Bệnh viện
Quảng trường nhạc nước
Phố đi bộ

Vị trí & kết nối

Địa chỉ: Khu vực Bắc Châu Giang, TP. Phủ Lý, Hà Nam (nay thuộc tỉnh Ninh Bình)
Khu vực: TP. Phủ Lý
Tỉnh/thành: Hà Nam
Phân khúc: Phức hợp

Chưa có toạ độ chính xác: điểm trên bản đồ là tâm khu vực, vòng tròn bán kính 3 km.

Hạ tầng & kết nối khu vực

AI tổng hợp từ dữ liệu dự án, chưa đối chiếu nguồn — dùng để định hướng

Dự án nằm tại TP. Phủ Lý, Hà Nam. Vị trí này có thể thuận lợi cho người dân địa phương hoặc những người tìm kiếm không gian sống yên bình hơn so với các đô thị lớn, đồng thời vẫn đảm bảo kết nối đến các tiện ích trọng yếu. Người mua cần xem xét khả năng kết nối thực tế đến các bệnh viện, trường học, trung tâm hành chính và các tuyến giao thông chính trong khu vực để đánh giá sự tiện lợi trong sinh hoạt hàng ngày.

Tiềm năng hạ tầng & quy hoạch

Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.

Tác động của dự án tới khu vực →

7.5

Hưởng lợi rõ từ hạ tầng

2 điểm cộng · 1 điểm trừ từ 4 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.

Điểm cộng

Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2 (cơ sở Ninh Bình, Phủ Lý)Hàng nghìn nhân viên y tế và người nhà bệnh nhân mỗi ngày tạo cầu thuê trọ, nhà nghỉ, ăn uống, nhà thuốc.
Đang vận hànhY tếcách ~2 kmngắn hạn
Bệnh viện Hữu nghị Việt Đức cơ sở 2 (cơ sở Ninh Bình, Phủ Lý)Khi nâng dần lên 1.000 giường, cụm y tế kéo dân cư và nhân lực về Phủ Lý.
Đang vận hànhY tếcách ~1,7 kmtrung hạn

Điểm trừ

Mở rộng cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình (Bắc – Nam phía Đông) lên 6 lànThi công mở rộng trên tuyến đang khai thác gây hạn chế làn và ùn tắc tạm thời.
Đã phê duyệt · dự kiến 2027Cao tốccách ~0,5 kmngắn hạn

Khoảng cách tính từ vị trí ước tính ở mức phường/khu vực, sai số khoảng 0,5–1 km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng

Tài chính & hồ sơ cần xin

Kịch bản vay tham khảo

Giá căn ước tính

~1,7 tỷ

Vốn tự có 40%

~0,7 tỷ

Khoản vay 60%

~1 tỷ

Trả góp 20 năm, 9,2%

~9,3 tr/tháng

Tính nhanh để tự kiểm ngân sách; lãi suất thực tế phụ thuộc ngân hàng, thời gian ưu đãi và hồ sơ tín dụng.

Các khoản dễ bị bỏ sót

VAT, phí bảo trì và phí quản lý vận hành.
Chi phí nội thất, hoàn thiện, chỗ đậu xe hoặc phí sử dụng tiện ích.
Biên độ lãi suất sau ưu đãi và phí trả nợ trước hạn.
Chi phí chuyển nhượng/công chứng/thuế nếu mua lại trên thị trường thứ cấp.

Tài liệu nên xin trước khi đặt cọc

1Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của toàn bộ dự án.

2Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

3Giấy phép xây dựng cho từng phân khu hoặc toàn bộ dự án.

4Văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam.

5Hợp đồng mua bán mẫu và các phụ lục liên quan.

Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)

Giai đoạn	Thời điểm	Tỷ lệ	Ghi chú
Đặt cọc	Ký thỏa thuận	10%	Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản
Đợt 1	Ký HĐMB (30 ngày)	20%	Ký hợp đồng mua bán chính thức
Đợt 2 - 5	Theo tiến độ xây dựng	40%	Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu
Bàn giao	Nhận nhà	25%	Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao
Sổ hồng	Ra sổ	5%	Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận

Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư

1Tiến độ xây dựng hiện tại của từng phân khu (căn hộ, nhà phố, biệt thự) là gì và có hình ảnh/video minh chứng không?
2Chính sách thanh toán chi tiết, các ưu đãi hiện hành và chiết khấu (nếu có) cho từng loại sản phẩm?
3Thời gian cụ thể bàn giao từng loại hình sản phẩm và các điều khoản phạt nếu chậm tiến độ?
4Chi phí quản lý, phí dịch vụ và các loại phí khác sau khi nhận nhà là bao nhiêu và được tính như thế nào?
5Thông tin chi tiết về các tiện ích nội khu (hồ bơi, công viên, trường học, bệnh viện) và tiến độ hoàn thiện của từng tiện ích?
6Chính sách hỗ trợ vay ngân hàng (nếu có) và danh sách các ngân hàng liên kết, lãi suất ưu đãi?
7Quy định về quyền sở hữu (sổ hồng/sổ đỏ) và thời gian dự kiến nhận được?

Nếu câu trả lời chỉ là lời nói miệng, hãy yêu cầu văn bản/hình chụp hồ sơ hoặc phụ lục hợp đồng. Phần này giúp người mua tránh quyết định theo cảm xúc.

Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.