Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh4
- Chủ đầu tư Novaland có uy tín và kinh nghiệm phát triển các dự án quy mô lớn.
- Pháp lý dự án tương đối rõ ràng, đủ điều kiện ký HĐMB cho gần 2.400 sản phẩm, dự kiến bàn giao năm 2025.
- Quy hoạch đô thị sinh thái đồng bộ với nhiều tiện ích cao cấp đã và đang hình thành (bến du thuyền, công viên, khu thương mại).
- Quy mô dự án lớn (khoảng 1.000 ha) tạo không gian sống rộng rãi, mật độ xây dựng thấp.
Rủi ro & lưu ý4
- Vị trí dự án còn xa trung tâm TP.HCM, phụ thuộc nhiều vào tiến độ hoàn thiện các tuyến hạ tầng giao thông trọng điểm như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
- Giá bán cao hơn mặt bằng chung khu vực có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản trong bối cảnh thị trường trầm lắng.
- Tiến độ bàn giao dự kiến 2025 cho gần 2.400 sản phẩm cần được theo dõi sát sao, đặc biệt với quy mô lớn.
- Thông tin về mật độ xây dựng và cơ cấu sản phẩm cụ thể (số lượng nhà phố/biệt thự) chưa được công bố đầy đủ, gây khó khăn cho việc đánh giá chi tiết.
Nhận định chung
Aqua City (Đảo Phượng Hoàng) là dự án đô thị sinh thái quy mô khoảng 1.000 ha do Novaland phát triển tại Long Hưng, Biên Hòa, Đồng Nai, chủ yếu là sản phẩm thấp tầng (nhà phố, biệt thự). Dự án nổi bật với quy hoạch đồng bộ và nhiều tiện ích cao cấp như bến du thuyền Aqua Marina, công viên ven sông. Điểm yếu chính là vị trí xa trung tâm TP.HCM và phụ thuộc vào hạ tầng giao thông tương lai.
Định giá
Với mức giá trung bình 55 triệu/m², Aqua City đang cao hơn mặt bằng chung của các dự án tương tự trong khu vực Biên Hòa, Đồng Nai (khoảng 35-45 triệu/m²). Mức giá này phản ánh thương hiệu chủ đầu tư Novaland và quy hoạch tiện ích đồng bộ, nhưng có thể là một thách thức về khả năng tiếp cận cho một số đối tượng khách hàng.
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, sẵn sàng chờ đợi sự phát triển của hạ tầng khu vực và người mua có nhu cầu an cư tại một khu đô thị sinh thái đẳng cấp. Kỳ vọng tăng giá sẽ phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng giao thông và sự lấp đầy của khu đô thị. Lưu ý về tính thanh khoản trong ngắn hạn do giá cao và vị trí xa trung tâm.
- 1Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt các điều khoản về tiến độ bàn giao, cam kết tiện ích và chính sách hỗ trợ tài chính.
- 2Xác minh tiến độ thực tế của các tiện ích nội khu và hạ tầng giao thông kết nối trọng điểm.
- 3Tìm hiểu thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, cơ cấu sản phẩm và các loại phí quản lý, vận hành sau này.
- 4Tham khảo ý kiến từ các chuyên gia hoặc người đã mua tại dự án để có cái nhìn đa chiều về trải nghiệm và tiềm năng.
Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện3 mốc đã đối chiếu nguồn · 5 mốc dự phóng
- 10/2022Mở bánMở bán
Mở bán đợt 1 đảo Phượng Hoàng
Novaland ra mắt phân khu đảo Phượng Hoàng (Phoenix) thuộc Aqua City, giá khởi điểm nhà phố/biệt thự ~40 tr/m².
- 8/2024Pháp lýPháp lý
Tháo gỡ pháp lý, đủ điều kiện ký HĐMB
Luật Đất đai 2024 hiệu lực và pháp lý dự án được khơi thông, đủ điều kiện ký HĐMB gần 2.400 sản phẩm.
45 tr/m²50 tr/m²+11% - 2025Mở bánMở bán
Mở bán lại gần 2.400 sản phẩm
Đợt mở bán 2025 với chính sách bán hàng mới, mặt bằng giá ~53 tr/m².
50 tr/m²53 tr/m²+6%
5 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2023Tăng giáHạ tầngDự phóng
Hạ tầng vùng tăng tốc
Vành đai 3 TP.HCM và cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu khởi công 6/2023 hỗ trợ giá lên ~45 tr/m².
40 tr/m²45 tr/m²+13% - 2023Sự kiệnVĩ môDự phóng
Lãi suất điều hành giảm 4 lần năm 2023
NHNN hạ lãi suất điều hành 4 lần trong năm 2023, giảm áp lực dòng tiền cho phân khúc nhà phố/biệt thự cao cấp, tạo nền hồi phục cho khu Đảo Phượng Hoàng.
- 2024Tăng giáVĩ môDự phóng
GRDP Đồng Nai & giá liền thổ vùng ven tăng
GDP cả nước 2024 +7,09%, GRDP Đồng Nai tăng trưởng cao cùng giá nhà liền thổ vùng ven TP.HCM tăng hai chữ số, kéo giá biệt thự đảo Phượng Hoàng đi lên.
45 tr/m²52 tr/m²+15.6% - Q4/2025Tăng giáHạ tầngDự phóng
Cầu Nhơn Trạch/Vành đai 3 thông xe
Cầu Nhơn Trạch và đoạn Vành đai 3 thông xe rút ngắn về TP.HCM, đẩy giá lên ~55 tr/m².
53 tr/m²55 tr/m²+4% - 2025Tăng giáVĩ môDự phóng
Mục tiêu GDP ~8% & hạ tầng kết nối vùng
Mục tiêu tăng trưởng cả nước ~8% năm 2025 cùng hạ tầng liên vùng (Vành đai 3, cao tốc) hoàn thiện, nâng mặt bằng giá bất động sản cao cấp Đồng Nai về vùng hiện tại.
52 tr/m²55 tr/m²+5.8%
Sản phẩm & pháp lý
- Nhà phố
- Diện tích
- Đang cập nhật
- Khoảng giá
- 6,5-8,6 tỷ
- Biệt thự
- Diện tích
- Đang cập nhật
- Khoảng giá
- 9,5-22 tỷ
Tiện ích nội khu
6 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Bến du thuyền Aqua Marina
- Công viên ven sông
- Khu thương mại
- Trường học
- Khu thể thao
- Quảng trường
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Hương Lộ 2, xã Long Hưng, TP. Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai
- Khu vực
- Biên Hòa (Long Hưng)
- Tỉnh/thành
- Đồng Nai
- Phân khúc
- Nhà phố/Biệt thự
Điểm trên bản đồ theo toạ độ của dự án; vòng tròn là bán kính 1 km.
Mở bản đồ lớnTiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Hưởng lợi rõ từ hạ tầng
4 điểm cộng · 1 điểm trừ từ 7 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.
Điểm cộng
- Đại đô thị Vinhomes Grand ParkCộng đồng hơn 100.000 cư dân cùng hệ tiện ích Vincom, Vinschool, Vinmec tạo cầu thuê và kinh doanh lan sang khu dân cư Long Thạnh Mỹ, Long Bình, Trường Thạnh.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,8 kmngắn hạn
- Vincom Mega Mall Grand ParkMall lớn đầu tiên của khu Đông Bắc Thủ Đức tăng tỷ lệ ở thực và sức cho thuê căn hộ Vinhomes Grand Park.Đang vận hànhTrung tâm thương mạicách ~2,7 kmngắn hạn
- Cầu Long Hưng (cầu Đồng Nai 2)Long Hưng, Phước Tân, Tam Phước rút ngắn đường sang Thủ Đức và tới sân bay.Đang thi công · dự kiến 2028Cầucách ~1,9 kmtrung hạn
- Khu đô thị Aqua City (Novaland)Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 và sân bay Long Thành nâng sức hút khu Nam Biên Hòa.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~3,5 kmtrung hạn
Điểm trừ
- Đại đô thị Vinhomes Grand ParkĐường Nguyễn Xiển – cửa ngõ chính – xuống cấp, ngập khi mưa và thường quá tải giờ cao điểm.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,8 kmngắn hạn
Khoảng cách tính từ toạ độ của dự án theo OpenStreetMap; với khu đô thị lớn, các phân khu có thể cách điểm này vài km. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Phân tích quy hoạch quanh dự án
Hành lang quy hoạch liên quan
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
Long Thành và trục Đông
Miền Nam · mốc tác động 3-7 năm
Sân bay Long Thành, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và kết nối cảng tạo nhóm tăng trưởng mạnh cho nhà ở chuyên gia, kho vận và dịch vụ chuỗi cung ứng.
Hạ tầng phụ trợ và kết nối đường bộ phải đi cùng sân bay.
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
