Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh4
- Chủ đầu tư Gamuda Land có uy tín và kinh nghiệm phát triển các dự án lớn.
- Pháp lý dự án minh bạch với sổ hồng đã có, đảm bảo quyền sở hữu cho người mua.
- Quy mô dự án lớn 78 ha với quy hoạch đồng bộ, nhiều tiện ích nội khu như công viên, hồ cảnh quan, trường học quốc tế.
- Dự án đã bàn giao, giúp người mua có thể kiểm chứng chất lượng thực tế và nhận nhà ngay.
Rủi ro & lưu ý4
- Mức giá 150 triệu/m² là khá cao, có thể hạn chế đối tượng khách hàng và ảnh hưởng đến tính thanh khoản trong bối cảnh thị trường biến động.
- Thông tin về mật độ xây dựng và cơ cấu diện tích căn hộ còn thiếu, gây khó khăn cho việc đánh giá tổng thể quy hoạch và không gian sống.
- Cam kết thanh khoản 'Cao' cần được kiểm chứng, vì thanh khoản thực tế phụ thuộc nhiều yếu tố thị trường và khả năng hấp thụ của phân khúc cao cấp.
- Vị trí tại Hoàng Mai có thể chưa phải là trung tâm kết nối giao thông thuận tiện nhất so với các quận nội thành khác.
Nhận định chung
Gamuda Gardens là dự án phức hợp quy mô 78 ha tại Hoàng Mai, Hà Nội, do Gamuda Land phát triển. Dự án đã bàn giao với khoảng 1.200 biệt thự liền kề, 115 shophouse và 2.500 căn hộ. Điểm nổi bật là quy hoạch đồng bộ với nhiều tiện ích nội khu, tuy nhiên thông tin chi tiết về mật độ xây dựng và cơ cấu căn hộ còn thiếu.
Định giá
Với mức giá 150 triệu/m² (8-40 tỷ/sản phẩm), Gamuda Gardens đang ở phân khúc cao cấp. Mức giá này cần được so sánh kỹ lưỡng với mặt bằng chung của các dự án tương tự tại khu vực Hoàng Mai để đánh giá tính hợp lý, đặc biệt với các sản phẩm biệt thự, liền kề.
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư hoặc người mua có nhu cầu ở thực, ưu tiên không gian sống xanh, tiện ích đồng bộ và pháp lý vững chắc. Với mức giá cao, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ về tiềm năng tăng giá và thanh khoản trong dài hạn. Người mua nên kiểm tra kỹ chất lượng bàn giao và tiện ích thực tế trước khi quyết định.
- 1Kiểm tra chi tiết tình hình bàn giao thực tế, chất lượng xây dựng và hoàn thiện của các sản phẩm đã bàn giao.
- 2Xác minh thông tin về mật độ xây dựng và cơ cấu sản phẩm căn hộ để có cái nhìn đầy đủ về quy hoạch tổng thể.
- 3Tìm hiểu kỹ về tình hình giao dịch, giá bán thứ cấp và thời gian ra hàng của các sản phẩm tại dự án để đánh giá thanh khoản thực tế.
- 4Đánh giá cụ thể về tiện ích nội khu đã đi vào hoạt động, chất lượng dịch vụ và mức phí quản lý.
Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện1 mốc đã đối chiếu nguồn · 7 mốc dự phóng
- 2023Tăng giáHạ tầng
Hạ tầng kết nối phía Đông – Nam
Tuyến đường phía Đông nối Tam Trinh và cầu Vĩnh Tuy 2 (8/2023) thúc đẩy giá: biệt thự tăng tới ~40%, liền kề hơn 32%.
65 tr/m²110 tr/m²+69%
7 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2013Mở bánMở bánDự phóng
Mở bán đợt 1
Gamuda Land mở bán phân khu thấp tầng Gamuda Gardens (Yên Sở, Hoàng Mai) với giá khởi điểm khoảng 30 tr/m².
- 2017Bàn giaoBàn giaoDự phóng
Bàn giao các tiểu khu đầu tiên
Các dãy liền kề, biệt thự đầu tiên bàn giao kèm sổ hồng, cư dân về ở.
- 2020Tăng giáThị trườngDự phóng
Tiện ích nội khu lấp đầy
Công viên Yên Sở, trường học, TTTM nội khu hoàn chỉnh giúp giá biệt thự, liền kề tăng rõ rệt.
30 tr/m²65 tr/m²+117% - 2022Tăng giáVĩ môDự phóng
Tăng trưởng kinh tế +8,02%
GDP cả nước 2022 tăng 8,02%, thu nhập bình quân và đô thị hóa khu Nam Hà Nội tăng, nâng mặt bằng giá khu đô thị sinh thái Gamuda Gardens.
95 tr/m²115 tr/m²+21.1% - 2023Sự kiệnVĩ môDự phóng
Lãi suất điều hành giảm 4 lần
Năm 2023 NHNN hạ lãi suất điều hành 4 lần, giảm áp lực chi phí vay, hỗ trợ phục hồi giao dịch bất động sản thấp tầng tại Hà Nội.
- 2024Tăng giáPháp lýDự phóng
Sóng giá thấp tầng Hà Nội
Luật Đất đai/Nhà ở 2024 hiệu lực 8/2024 và làn sóng giá biệt thự nội đô đẩy giá lên quanh 150 tr/m².
110 tr/m²150 tr/m²+36% - 2024Tăng giáVĩ môDự phóng
Mặt bằng giá Hà Nội tăng mạnh
GDP 2024 đạt 7,09%, nguồn cung biệt thự/liền kề khan hiếm khiến giá thấp tầng toàn Hà Nội tăng hai chữ số, kéo Gamuda Gardens lên cao.
115 tr/m²150 tr/m²+30.4%
Sản phẩm & pháp lý
Cơ cấu sản phẩm
- Căn hộ1%
- Diện tích
- 60-100 m²
- Khoảng giá
- Đang cập nhật
- Liền kề/Shophouse1%
- Diện tích
- 90-120 m² đất
- Khoảng giá
- 8-20 tỷ
- Biệt thự1%
- Diện tích
- 150-300 m² đất
- Khoảng giá
- 25-40 tỷ
Giá theo từng loại sản phẩm đang được cập nhật từ nguồn phân phối.
Tiện ích nội khu
7 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Công viên cây xanh
- Hồ cảnh quan
- Câu lạc bộ giải trí
- Khu liên hợp thể thao
- Trường học quốc tế
- Trung tâm thương mại
- Khu vui chơi
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Phường Yên Sở (giáp Trần Phú), quận Hoàng Mai, Hà Nội
- Khu vực
- Phường Hoàng Mai (Quận Hoàng Mai cũ)
- Tỉnh/thành
- Hà Nội
- Phân khúc
- Phức hợp
Chưa có toạ độ chính xác: điểm trên bản đồ là tâm khu vực, vòng tròn bán kính 3 km.
Tiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Có động lực hạ tầng
3 điểm cộng · 3 điểm trừ từ 3 hạng mục trong bán kính ảnh hưởng.
Điểm cộng
- Tuyến đường sắt đô thị số 1 (Thường Tín – Ngọc Hồi – ga Hà Nội – Yên Viên – sân bay Nội Bài)Nhà trong tầm đi bộ tới ga metro xuyên tâm nối sân bay và ga đầu mối thường có thanh khoản và giá thuê tốt hơn.Đang thi công · dự kiến 2030Metrocách ~0,4 kmdài hạn
- Đường Vành đai 2,5 đoạn Đầm Hồng – Quốc lộ 1AMặt đường mới thông giúp nhà phố ven tuyến có mặt tiền kinh doanh và giảm ùn tắc khu Định Công – Kim Giang.Đang vận hànhVành đaingay tại vị tríngắn hạn
- Khu đô thị Gamuda City (Yên Sở, Hoàng Mai)Công viên Yên Sở và hệ tiện ích nâng chất lượng sống, giá nhà khu Yên Sở, Lĩnh Nam, Thanh Trì.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,5 kmtrung hạn
Điểm trừ
- Tuyến đường sắt đô thị số 1 (Thường Tín – Ngọc Hồi – ga Hà Nội – Yên Viên – sân bay Nội Bài)Thi công nhiều năm gây rào chắn, bụi, ồn và giảm lượng khách cho mặt bằng kinh doanh.Đang thi công · dự kiến 2030Metrocách ~0,4 kmngắn hạn
- Đường Vành đai 2,5 đoạn Đầm Hồng – Quốc lộ 1ALưu lượng xe tăng gây ồn và bụi cho nhà sát tuyến.Đang vận hànhVành đaingay tại vị tríngắn hạn
- Khu đô thị Gamuda City (Yên Sở, Hoàng Mai)Khu vực trũng, giáp trạm xử lý nước thải Yên Sở và ùn tắc Vành đai 3 – Pháp Vân.Đang vận hànhĐại đô thịcách ~1,5 kmngắn hạn
Chưa có toạ độ riêng — khoảng cách tính từ tâm quận/huyện, chỉ để định hướng. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Phân tích quy hoạch quanh dự án
Hành lang quy hoạch liên quan
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
Hà Nội Metro/TOD
Miền Bắc · mốc tác động 0-3 năm
Metro Hà Nội tạo động lực đô thị rõ hơn cho căn hộ, nhà phố dịch vụ và mặt bằng bán lẻ quanh ga, nhất là nơi đã có dân cư, trường học, văn phòng và tuyến vận hành thật.
Một phần mức chênh quanh metro đã phản ánh vào giá tại các khu gần ga.
Vành đai 4 vùng Thủ đô
Miền Bắc · mốc tác động 3-7 năm
Hành lang phía Bắc hưởng lợi từ đô thị đa cực Hà Nội, Vành đai 4, công nghiệp Bắc Ninh - Hưng Yên và cụm cảng Hải Phòng.
Chậm nút giao hoặc giải phóng mặt bằng có thể làm lệch mốc tác động.
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
