Tóm tắt dự án
Điểm cần cân nhắc
Tổng hợp từ dữ liệu dự án và nguồn thị trường.
Điểm mạnh5
- Vị trí đắc địa tại trung tâm TP. Nam Định, gần Quốc lộ 21A và UBND thành phố, thuận tiện kết nối giao thông.
- Dự án đã hoàn thiện hạ tầng cơ bản và đang bàn giao, với pháp lý sổ hồng rõ ràng, mang lại sự an tâm cho người mua.
- Tỷ lệ lấp đầy cao (95%) cho thấy nhu cầu thực tế và thanh khoản tốt của thị trường đối với dự án.
- Tiện ích nội khu đa dạng bao gồm sân vận động, trường tiểu học, công viên cây xanh, vườn hoa và nhà văn hóa.
- Cơ cấu sản phẩm đa dạng từ liền kề, shophouse đến biệt thự, đáp ứng nhiều phân khúc khách hàng.
Rủi ro & lưu ý5
- Mức giá cao nhất khu vực có thể hạn chế khả năng tăng giá đột biến trong tương lai và kén chọn nhà đầu tư.
- Thông tin về mật độ xây dựng chưa được công bố, có thể ảnh hưởng đến không gian sống và giá trị lâu dài của dự án.
- Chủ đầu tư (Tổng CTCP Dệt May Nam Định) từng bị Cục Thuế tỉnh Nam Định xử phạt hành chính, cần tìm hiểu thêm về lý do và mức độ ảnh hưởng.
- Tiến độ hoàn thành giai đoạn III chưa rõ ràng, có thể ảnh hưởng đến việc đồng bộ tiện ích và hạ tầng toàn khu.
- Thông tin về việc giữ lại một phần nhà xưởng dệt may để bảo tồn có thể ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể hoặc tiến độ của một số khu vực trong dự án.
Định giá
Với mức giá 75 triệu/m² (từ 4,5 đến 18 tỷ đồng), dự án Dệt May Nam Định có giá cao hơn đáng kể so với các dự án lân cận như KĐT Nam Sông Đào (30-38 triệu/m²) và KĐT Mỹ Trung (40-50 triệu/m²). Mức giá này được đánh giá là đắt đỏ nhất tỉnh Nam Định, đặc biệt phân khúc shophouse mặt đường Trần Phú lên tới 170-180 triệu/m².
Nhận định đầu tư
Dự án phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua có nhu cầu ở thực, ưu tiên vị trí trung tâm và tiện ích đồng bộ. Mặc dù giá cao, nhưng với tỷ lệ lấp đầy cao và pháp lý ổn định, dự án có tiềm năng giữ giá và tăng trưởng bền vững. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý về mức giá đã ở ngưỡng cao và cần kiểm chứng kỹ các thông tin về tiến độ giai đoạn cuối cũng như uy tín của chủ đầu tư.
- 1Kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của từng lô đất cụ thể, đặc biệt là các lô thuộc giai đoạn III và khu vực có liên quan đến đề xuất bảo tồn.
- 2Xác minh chi tiết mật độ xây dựng thực tế của dự án và các quy định liên quan để đảm bảo không gian sống.
- 3Nghiên cứu kỹ báo cáo tài chính và lịch sử hoạt động của Chủ đầu tư để đánh giá rủi ro tiềm ẩn từ các vấn đề pháp lý hoặc tài chính.
- 4Tham quan thực tế dự án để đánh giá chất lượng bàn giao, hạ tầng, tiện ích và môi trường sống.
- 5Tìm hiểu kỹ về quy hoạch giao thông và hạ tầng khu vực trong tương lai, đặc biệt là tuyến đường sắt tốc độ cao và các dự án trọng điểm khác của tỉnh.
Nhận định được viết ngày 21/6/2026, trước lần đối chiếu nguồn ngày 28/10/2026. Khi số liệu khác nhau, hãy dựa vào số liệu đã có nguồn ở trang này.
Giá & lịch sử
Hành trình giá & sự kiện0 mốc đã đối chiếu nguồn · 9 mốc dự phóng
Chưa có mốc nào đối chiếu được với nguồn tham chiếu.
9 mốc dự phóng · chưa đối chiếu nguồn
TitanHome suy luận các mốc này từ catalyst hạ tầng/chính sách của khu vực. Giá trong mốc dự phóng không phải giá giao dịch đã ghi nhận.
- 2019Mở bánMở bánDự phóng
Mở bán liền kề - biệt thự đợt 1
Mở bán dự án trên nền đất Nhà máy Dệt cũ tại 43 Tô Hiệu, trung tâm TP Nam Định, giá khởi điểm ~30 tr/m².
- 2021Tăng giáThị trườngDự phóng
Sốt đất & hạ tầng trung tâm hoàn thiện
Hạ tầng nội khu hoàn thiện cùng cơn sốt đất 2021 đẩy giá lô đẹp trung tâm lên ~45 tr/m².
30 tr/m²45 tr/m²+50% - 2022Tăng giáVĩ môDự phóng
GDP +8,02% & sóng đô thị hóa tỉnh lẻ
GDP cả nước 2022 tăng 8,02% lan tỏa tới các đô thị tỉnh; làn sóng đầu tư đất đô thị Nam Định tăng mạnh theo đà phục hồi kinh tế hậu COVID.
30 tr/m²45 tr/m²+50% - 2023Xây dựngHạ tầngDự phóng
Cao tốc Ninh Bình–Hải Phòng khởi công
Cao tốc Ninh Bình–Nam Định–Thái Bình–Hải Phòng khởi công, tăng kết nối vùng đẩy giá lên ~60 tr/m².
45 tr/m²60 tr/m²+33% - 2024Tăng giáPháp lýDự phóng
Luật Đất đai 2024 & quỹ đất trung tâm khan hiếm
Luật Đất đai 2024 hiệu lực 8/2024 cùng quỹ đất sổ hồng trung tâm khan hiếm đẩy giá lên ~68 tr/m².
60 tr/m²68 tr/m²+13% - 2024Tăng giáVĩ môDự phóng
FDI dệt may & GRDP Nam Định tăng cao
Năm 2024 GRDP Nam Định tăng trên 10% nhờ FDI công nghiệp dệt may, thu nhập bình quân tăng, đô thị hóa nhanh kéo giá khu đô thị lên mạnh.
45 tr/m²65 tr/m²+44.4% - 2025Tăng giáChính sáchDự phóng
Sáp nhập tỉnh & quy hoạch đô thị mới
Thông tin sắp xếp đơn vị hành chính, Nam Định lên đô thị loại I và mặt bằng thị trường mới đưa giá lên ~75 tr/m².
68 tr/m²75 tr/m²+10% - 2025Sự kiệnVĩ môDự phóng
Sáp nhập hành chính & mục tiêu GDP ~8%
Sáp nhập đơn vị hành chính 1/7/2025 (Nam Định – Hà Nam – Ninh Bình) cùng mục tiêu GDP ~8% nâng vị thế vùng, củng cố kỳ vọng giá bất động sản.
- 2026Bàn giaoBàn giaoDự phóng
Đang bàn giao, giá hiện tại ~75 tr/m²
Dự án đang bàn giao nhà phố/biệt thự có sổ hồng, mặt bằng giá thứ cấp quanh ~75 tr/m² (chg +10%).
75 tr/m²75 tr/m²+0%
Sản phẩm & pháp lý
Cơ cấu sản phẩm
- Liền kề60%
- Diện tích
- 60-90 m²
- Khoảng giá
- 4,5 - 7 tỷ
- Shophouse mặt đường Trần Phú15%
- Diện tích
- 90-120 m²
- Khoảng giá
- 15 - 18 tỷ
- Biệt thự25%
- Diện tích
- 150-250 m²
- Khoảng giá
- 10 - 16 tỷ
Tiện ích nội khu
6 tiện ích theo thông tin dự án — nên xem thực tế vì tiện ích quảng cáo và tiện ích đang vận hành có thể khác nhau.
- Sân vận động
- Trường tiểu học
- Công viên cây xanh
- Vườn hoa
- Nhà văn hóa
- Vị trí trung tâm thành phố
Vị trí & kết nối
- Địa chỉ
- Khu vực các nhà máy Dệt May cũ, trung tâm thành phố Nam Định (đô thị cổ Thành Nam), tỉnh Nam Định
- Khu vực
- Số 43 Tô Hiệu, Phường Năng Tĩnh, TP. Nam Định
- Tỉnh/thành
- Nam Định
- Phân khúc
- Phức hợp
Chưa có toạ độ chính xác: điểm trên bản đồ là tâm khu vực, vòng tròn bán kính 3 km.
Tiềm năng hạ tầng & quy hoạch
Điểm cộng và điểm trừ từ các dự án hạ tầng, quy hoạch quanh vị trí dự án.
Ít tác động hạ tầng
Chưa ghi nhận dự án hạ tầng hay quy hoạch lớn nào trong bán kính ảnh hưởng.
Chưa có toạ độ riêng — khoảng cách tính từ tâm quận/huyện, chỉ để định hướng. Hạng mục đã vận hành được tính đủ; đang thi công, đã duyệt và mới đề xuất được giảm dần mức ảnh hưởng. Xem toàn bộ dữ liệu hạ tầng
Phân tích quy hoạch quanh dự án
Hành lang quy hoạch liên quan
TitanHome đối chiếu vị trí với các hành lang hạ tầng 2026-2035 để làm rõ động lực tăng trưởng và rủi ro cần kiểm.
Cực công nghiệp - cảng miền Trung
Miền Trung · mốc tác động 3-7 năm
Chuỗi Huế - Chân Mây - Phú Bài và Chu Lai kết hợp hành chính, cảng biển, sân bay, công nghiệp và du lịch vận hành.
Miền Trung phân hóa mạnh; không phải mọi điểm trên hành lang đều có lực cầu như nhau.
Tài chính & hồ sơ cần xin
Chính sách thanh toán tham khảo (mẫu chung ngành — không phải của dự án này)
| Giai đoạn | Thời điểm | Tỷ lệ | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Đặt cọc | Ký thỏa thuận | 10% | Giữ chỗ sản phẩm, hoàn lại theo điều khoản |
| Đợt 1 | Ký HĐMB (30 ngày) | 20% | Ký hợp đồng mua bán chính thức |
| Đợt 2 - 5 | Theo tiến độ xây dựng | 40% | Chia 4 đợt, mỗi đợt 10% khi cất nóc từng phân khu |
| Bàn giao | Nhận nhà | 25% | Thanh toán khi nhận thông báo bàn giao |
| Sổ hồng | Ra sổ | 5% | Giữ lại đến khi nhận giấy chứng nhận |
Câu hỏi cần hỏi sale/chủ đầu tư
Điểm số, nhận định và phân tích quy hoạch trên trang được tổng hợp từ dữ liệu dự án và tài liệu tham chiếu, chỉ mang tính tham khảo — không phải thẩm định, dự báo chính thức hay khuyến nghị đầu tư. Trước khi xuống tiền, hãy đối chiếu hồ sơ gốc, quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và giá giao dịch thực tế.
