TP HCM bàn giải pháp gỡ nút thắt hạ tầng, đất đai để mở rộng đô thị
Sau sáp nhập, TP HCM có thêm dư địa phát triển không gian đô thị, nhưng cơ chế đất đai, giải phóng mặt bằng và yêu cầu đầu tư hạ tầng đồng bộ vẫn là thách thức lớn theo các chuyên gia.
Điểm đáng chú ý
Câu chuyện mở rộng không gian đô thị TP HCM sau sáp nhập đang nằm ở tầng chính sách: dư địa đất đai có thêm nhưng cơ chế khai thác chưa theo kịp. Đây là điểm nối giữa quy hoạch vùng, chỉnh trang đô thị và các dự án hạ tầng khung như vành đai, cao tốc, đường sắt đô thị. Khi nguồn lực đất đai và hạ tầng chưa đồng bộ, việc mở rộng đô thị thường chậm hơn kỳ vọng của thị trường, dù định hướng quy hoạch đã rõ hơn sau khi địa giới hành chính thay đổi.
Về tác động, nhóm hưởng lợi trước mắt là đất ở các huyện ven, khu giáp ranh và các đô thị vệ tinh nơi quỹ đất còn dồi dào, đặc biệt khi hạ tầng kết nối được cải thiện. Tuy nhiên, vì đây là trao đổi về cơ chế chứ chưa phải quyết định đầu tư cụ thể, phản ứng giá chủ yếu mang tính kỳ vọng và phân hóa theo từng khu vực có dự án hạ tầng thực tế. Nhóm chịu rủi ro là các khu vực bị ảnh hưởng giải phóng mặt bằng hoặc quy hoạch treo kéo dài.
Điểm cần theo dõi là tiến độ thể chế hóa cơ chế đất đai, khả năng đền bù giải phóng mặt bằng và nguồn vốn cho hạ tầng đồng bộ. Nếu các nút thắt này không được tháo gỡ, khoảng cách giữa quy hoạch và triển khai sẽ tiếp tục khiến thị trường phản ứng chậm, thậm chí tạo mặt bằng giá ảo ở một số khu vực ven đô. Ngược lại, tín hiệu cải cách rõ ràng có thể củng cố niềm tin trung dài hạn cho các khu vực có hạ tầng kết nối thực chất.